Le bail réel solidaire (BRS) : devenir propriétaire à prix réduit
Le bail réel solidaire (BRS) s’impose progressivement comme l’un des dispositifs phares de l’accession sociale à la propriété. En dissociant le foncier (le terrain) du bâti (le logement), il permet d’acheter sa résidence principale à un prix nettement inférieur au marché, tout en restant encadré par un organisme à but non lucratif : l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Dans un contexte de hausse continue des prix de l’immobilier, le BRS représente une solution concrète pour de nombreux ménages, notamment dans les zones tendues où la propriété semblait jusqu’ici hors de portée. Ce mode d’accession, encore méconnu, mérite une analyse détaillée pour comprendre son fonctionnement, ses avantages, mais aussi ses contraintes.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Le bail réel solidaire est un contrat de longue durée (généralement entre 18 et 99 ans) qui sépare la propriété du terrain de celle du logement. L’OFS achète et reste propriétaire du foncier, tandis que l’accédant acquiert le bâti à un prix réduit. En contrepartie, il verse une redevance mensuelle modérée pour l’occupation du sol.
Ce modèle est inspiré de dispositifs anglo-saxons de type community land trust. L’objectif est clair :
- Rendre l’accession à la propriété accessible à des ménages modestes ou intermédiaires.
- Stabiliser les prix dans la durée.
- Lutter contre la spéculation immobilière.
Le BRS s’adresse exclusivement aux acheteurs qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Il ne peut pas être utilisé pour de l’investissement locatif pur ou de la résidence secondaire.
Comment fonctionne concrètement le BRS ?
Lorsqu’un ménage achète un logement en BRS, il signe deux types de contrats distincts :
- Un contrat de vente pour le logement (appartement, maison, parfois avec jardin ou parking).
- Un bail réel solidaire avec l’OFS pour l’occupation du terrain.
Cette dissociation a un impact immédiat sur le budget global. Le coût du foncier, particulièrement élevé dans les grandes villes, disparaît du prix de vente et est remplacé par une redevance mensuelle. Cette dernière reste en principe limitée pour ne pas grever le budget des ménages.
La durée du bail est longue, souvent fixée à 99 ans. Elle est renouvelée automatiquement à chaque revente, ce qui permet de pérenniser l’accession à prix réduit dans le temps et d’éviter la dérive spéculative.
Les avantages du bail réel solidaire pour devenir propriétaire à prix réduit
Le principal intérêt du BRS est bien entendu financier. En moyenne, les professionnels de l’immobilier constatent une réduction de 15 à 40 % du prix d’acquisition par rapport au marché libre, selon les territoires et le type de programme.
- Prix de vente décoté : le coût du terrain n’est pas supporté par l’accédant, ce qui fait mécaniquement baisser le prix au mètre carré.
- Fiscalité avantageuse : dans certains cas, les acquéreurs bénéficient de la TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) et d’une exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant plusieurs années, selon les communes.
- Encadrement et sécurisation : l’OFS joue un rôle de garde-fou. Il vérifie la solidité du projet, le respect des conditions de revenus et accompagne souvent les ménages dans leur parcours d’accession sociale.
- Pérennité du dispositif : le régime est conçu pour durer. Les futurs acquéreurs pourront, eux aussi, profiter d’un prix maîtrisé lors des reventes successives.
L’ensemble de ces éléments fait du BRS un outil particulièrement intéressant pour les primo-accédants, mais aussi pour des ménages qui, malgré des revenus corrects, n’ont pas accès aux prix actuels du marché dans les grandes métropoles ou en zone littorale.
Les conditions pour accéder au bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un dispositif d’accession sociale à la propriété. Il est donc soumis à des conditions de ressources. Celles-ci s’alignent en général sur les plafonds de revenus du dispositif PSLA (Prêt Social Location-Accession), variables selon la zone géographique et la composition du foyer.
En pratique, pour acheter un logement en BRS, il faut :
- Ne pas dépasser un certain plafond de revenus, fixé par l’État et vérifié au moment de la réservation.
- Acquérir le logement en tant que résidence principale, avec l’obligation de l’occuper au minimum huit mois par an.
- Ne pas déjà être propriétaire de sa résidence principale (ou la revendre dans un délai donné).
- Obtenir un financement adapté, souvent un prêt classique complété par des aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Certains programmes en BRS ciblent plus particulièrement les primo-accédants. D’autres sont ouverts à des ménages déjà propriétaires, sous réserve qu’ils remplissent les critères de ressources et d’occupation.
Le rôle central de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
L’Organisme de Foncier Solidaire est au cœur du dispositif BRS. Il s’agit d’une structure à but non lucratif, agréée par l’État, généralement portée par des collectivités locales, des bailleurs sociaux ou des associations.
Ses missions sont multiples :
- Acquérir les terrains et en rester propriétaire à long terme.
- Louer le foncier aux ménages via le bail réel solidaire.
- Contrôler la revente des logements pour garantir l’accession sociale dans la durée.
- Fixer, avec les partenaires, le montant des redevances et veiller à leur modération.
Grâce à l’OFS, il devient possible de stabiliser le coût du foncier, élément clé de la flambée des prix immobiliers. Le terrain sort ainsi durablement du jeu spéculatif, ce qui permet de proposer des prix de vente inférieurs à ceux du marché libre, y compris lors des transmissions.
Achat, usage et revente d’un logement en BRS
Acheter en bail réel solidaire ressemble beaucoup à une acquisition classique, avec signature d’un compromis, passage devant notaire et recherche de financement. La particularité tient à la signature du bail avec l’OFS et aux engagements pris par l’accédant.
Pendant toute la durée du bail :
- Le propriétaire dispose de droits similaires à ceux d’un propriétaire classique sur le bâti : il peut réaliser des travaux, adapter son logement, voire agrandir sous réserve des autorisations nécessaires.
- Il doit verser chaque mois une redevance foncière à l’OFS, en plus de ses charges de copropriété et de son remboursement de crédit.
- Il doit respecter l’obligation d’occupation à titre de résidence principale. La location saisonnière ou de type meublée touristique est généralement interdite.
Lors de la revente, plusieurs spécificités s’appliquent :
- Le futur acheteur doit respecter les mêmes conditions de ressources que l’accédant initial.
- Le prix de revente est encadré : il est calculé selon une formule inscrite dans le bail, limitant la plus-value réalisable pour maintenir un prix accessible.
- L’OFS dispose souvent d’un droit de préemption ou d’un droit de regard, afin de s’assurer du respect des objectifs sociaux du dispositif.
Le propriétaire en BRS ne dispose donc pas d’une liberté totale pour fixer son prix au moment de la cession, mais il bénéficie en contrepartie d’une stabilité de valeur et d’une forte sécurisation juridique.
BRS, prix réduit et projet de vie : pour qui ce dispositif est-il adapté ?
Le bail réel solidaire se révèle particulièrement pertinent pour :
- Les primo-accédants qui peinent à réunir un apport ou à obtenir un financement suffisant pour acheter dans le neuf ou l’ancien classique.
- Les familles souhaitant s’installer durablement dans une commune attractive où les prix ont fortement augmenté.
- Les salariés des secteurs essentiels (santé, éducation, services publics) qui ont besoin d’habiter près de leur lieu de travail sans pour autant disposer de revenus très élevés.
En revanche, ce mode d’accession est moins adapté à ceux qui privilégient la maximisation de la plus-value ou qui envisagent leur achat comme un pur investissement locatif. Le BRS s’inscrit plutôt dans un projet de stabilité résidentielle, avec une perspective de long terme.
Points de vigilance avant d’acheter en bail réel solidaire
Comme tout dispositif, le bail réel solidaire comporte aussi des limites et des éléments à analyser avec attention :
- Redevance foncière : même si elle reste modérée, elle s’ajoute aux mensualités de crédit. Il convient de l’intégrer dans le calcul de son budget global.
- Revente encadrée : la plus-value potentielle est plafonnée. Cela protège les futurs acheteurs, mais limite la valorisation patrimoniale à long terme.
- Marché secondaire spécifique : le nombre d’acheteurs potentiels est, par définition, plus restreint (conditions de ressources, résidence principale obligatoire).
- Durée du projet : le BRS se prête davantage à un projet de vie à moyen ou long terme qu’à une stratégie de mobilité fréquente.
Avant de s’engager, il est recommandé d’étudier précisément le contrat de bail, de simuler différentes hypothèses (durée de détention, revente) et de confronter le BRS à d’autres formes d’accession (neuf classique, ancien avec travaux, location-accession).
Le bail réel solidaire trouve de plus en plus sa place dans le paysage immobilier français. En permettant de devenir propriétaire à prix réduit dans des secteurs où l’accession semblait impossible, il répond à une attente forte des ménages et des collectivités. Ce dispositif impose toutefois un cadre précis, pensé pour concilier stabilité des ménages, lutte contre la spéculation et pérennisation de l’accession sociale.
Article rédigé par Sébastien, rédacteur du site Accord Immobilier depuis 2020.