Loi Climat et résilience : un tournant majeur pour l’immobilier en 2024
Adoptée en 2021, la Loi Climat et Résilience commence à produire des effets tangibles sur le marché immobilier en 2024. Ce texte législatif ambitieux, né des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat, vise à accélérer la transition écologique, notamment dans le secteur du bâtiment. À l’heure où les ménages et les investisseurs redéfinissent leurs priorités, il est crucial de comprendre les répercussions concrètes de cette loi sur les projets immobiliers, que ce soit pour l’achat, la vente, la rénovation ou la mise en location de biens.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) au centre des préoccupations
En 2024, le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, devient un élément central dans toute transaction immobilière. Refondu en 2021, il classe désormais les logements sur une échelle allant de A (très performant) à G (passoire thermique). Mais ce n’est pas qu’un indicateur : ce classement a désormais des conséquences directes sur les droits des propriétaires.
La Loi Climat interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores :
- Depuis janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G (avec un seuil de consommation supérieure à 450 kWh/m²/an).
- À partir de 2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location.
- En 2028 : les logements classés F ne pourront plus non plus être proposés à la location.
- En 2034 : ce sera au tour des logements classés E.
Cette régulation impose donc à de nombreux propriétaires bailleurs d’engager des travaux de rénovation énergétique pour rester dans les clous. Pour les acquéreurs, il est essentiel d’intégrer le DPE dans l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un projet d’habitation ou d’un investissement locatif.
Conséquences sur le marché immobilier : une décote des passoires thermiques
Les impacts sur les prix se font déjà sentir. Les biens classés F et G accusent une décote moyenne pouvant aller jusqu’à 15 % dans certaines zones, selon les dernières études notariales. Ces propriétés peinent à trouver preneur, à moins d’afficher un prix attractif permettant aux acheteurs d’anticiper les travaux à réaliser.
À l’inverse, les logements bien classés (A, B ou C) sont de plus en plus recherchés. Ils deviennent synonymes de confort thermique, de maîtrise des charges et de valorisation du patrimoine. Le label énergétique pourrait donc devenir aussi influent que le critère de la localisation, notamment dans les grandes agglomérations.
Des aides financières renforcées pour soutenir la rénovation énergétique
Face à l’ampleur des chantiers, l’État met en place plusieurs dispositifs pour accompagner les ménages. En 2024, ces aides se concentrent sur des parcours de rénovation complets, à l’instar de :
- MaPrimeRénov’, dont le montant peut atteindre jusqu’à 70 % du coût des travaux pour les foyers les plus modestes.
- Le prêt avance rénovation, garanti par l’État, permettant de rembourser les travaux lors de la vente du bien ou de la succession.
- Les certificats d’économie d’énergie (CEE), proposés par des fournisseurs d’énergie, qui complètent les aides publiques.
Il est toutefois indispensable de faire appel à des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour bénéficier de ces coups de pouce financiers. Une rénovation énergétique vise à améliorer la performance globale du logement : isolation, chauffage, ventilation ou encore remplacement des menuiseries.
Impacts sur les projets d’achat immobilier en 2024
Pour les acheteurs, la Loi Climat impose une analyse plus fine des biens. Acheter un logement classé F ou G sans projet de rénovation devient risqué : impossibilité de louer ultérieurement, difficulté à revendre, sanctions potentielles. Cela implique de :
- Vérifier systématiquement le DPE lors de la visite.
- Demander à voir les factures de chauffage et d’électricité pour juger des consommations réelles.
- Évaluer le coût potentiel des travaux de rénovation globale.
Certains acquéreurs optent pour une stratégie à long terme : acheter un bien à rénover à prix décoté, profiter des aides disponibles, puis valoriser l’actif. D’autres privilégient les logements neufs ou déjà rénovés, compatibles avec les exigences du moment, notamment dans le cadre du zéro artificialisation nette (ZAN) qui limite l’urbanisation des zones naturelles ou agricoles.
Loi Climat et investisseurs locatifs : quelles stratégies d’adaptation ?
Les propriétaires bailleurs doivent faire des choix clairs en 2024. Conserver un bien classé F ou G sans le rénover n’est plus tenable. Plusieurs stratégies se dessinent :
- Engager une rénovation énergétique complète pour conserver le bien dans le parc locatif.
- Vendre le bien à un particulier ou à un investisseur prêt à effectuer les travaux.
- Changer d’usage en transformant certains biens en bureaux, locaux professionnels ou locations saisonnières non soumises à la réglementation DPE (attention à la législation locale).
C’est aussi l’occasion d’optimiser la rentabilité via une gestion efficace des charges, la montée en gamme des prestations ou une offre de logement en colocation dans des villes étudiantes.
Le rôle accru des collectivités et des réglementations locales
En parallèle des obligations nationales, les collectivités territoriales renforcent leurs exigences. De nombreuses villes mettent en place des servitudes environnementales : obligations de végétalisation, installation de panneaux solaires, interdiction des chauffages au fioul dans certaines zones, etc. Les permis de construire sont souvent conditionnés à la performance du futur bâtiment. Dans le même temps, les plans locaux d’urbanisme (PLU) évoluent pour appuyer la densification raisonnée et la sobriété foncière.
Pour les porteurs de projets, il devient essentiel de se renseigner en amont auprès de la mairie ou de l’agglomération afin d’éviter les mauvaises surprises. La conformité environnementale est désormais un levier aussi important que les aspects techniques et juridiques lors de tout projet immobilier.
Vers un immobilier plus durable et plus exigeant
La Loi Climat impose de profonds changements dans la manière d’envisager l’immobilier. Elle pénalise clairement la détention de logements énergivores, mais elle offre aussi un cadre structurant pour bâtir un habitat plus durable à l’échelle individuelle et collective. Les notaires, agents immobiliers et diagnostiqueurs doivent adapter leurs pratiques pour mieux informer les acheteurs, les vendeurs et les bailleurs.
En 2024, réussir son projet immobilier, c’est anticiper les normes environnementales, évaluer objectivement la performance énergétique des logements et faire des choix éclairés. La valeur verte devient une composante incontournable du patrimoine immobilier.
— Sebastien, rédacteur du site Accord Immobilier depuis 2020.
