Location meublée : pourquoi l’amortissement change tout
La location meublée a un atout discret mais redoutablement efficace : l’amortissement. C’est lui qui, bien utilisé, permet de réduire (parfois à zéro) la facture fiscale, tout en encaissant des loyers confortables. Pourtant, sur le terrain, je constate encore beaucoup de flou : comment se calcule-t-il ? Sur quoi porte-t-il exactement ? Et surtout, quel est son véritable impact sur votre fiscalité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ?
Dans cet article, on va remettre de l’ordre dans tout ça, avec des chiffres concrets et une méthode de calcul que vous pourrez facilement transposer à votre propre projet.
Location meublée : amortissement, de quoi parle-t-on ?
En location vide, vous déclarez des revenus fonciers : impossible d’amortir le bien. En location meublée, vous basculez dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Et là, changement de décor : le fisc vous autorise à amortir votre bien et son mobilier.
Amortir, c’est étaler dans le temps le coût d’un investissement pour tenir compte de son usure. Au lieu de « passer » le prix du bien comme une charge en une fois (ce qui serait évidemment trop beau), vous le répartissez sur sa durée d’utilisation estimée.
Fiscalement, cela se traduit par une charge comptable annuelle, qui vient diminuer votre résultat imposable, donc vos impôts. Et c’est précisément là que la location meublée devient si compétitive.
Quand peut-on bénéficier de l’amortissement en location meublée ?
L’amortissement ne s’applique pas dans tous les cas. Il est réservé :
- à la location meublée (LMNP ou LMP) ;
- au régime réel (réel simplifié ou réel normal) ;
- à des biens inscrits dans la « comptabilité » de votre activité de loueur.
Si vous êtes au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés), vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissement. Dans beaucoup de situations, le régime réel avec amortissement finit par être plus intéressant que le micro-BIC, surtout dès que :
- le montant des charges (intérêts, assurances, travaux, charges de copropriété, etc.) est significatif ;
- et/ou le prix du bien est élevé par rapport au loyer.
Je le vois régulièrement en rendez-vous : un propriétaire reste par habitude au micro-BIC, alors qu’au réel, avec amortissement, il aurait pu effacer son résultat imposable pendant plusieurs années…
Ce qui est amortissable… et ce qui ne l’est pas
L’administration fiscale est généreuse, mais pas naïve. Tout n’est pas amortissable dans un investissement locatif meublé. En pratique, on distingue :
- Le terrain : il n’est pas amortissable (il ne s’use pas juridiquement). Une part du prix d’acquisition doit donc être affectée au terrain.
- Le bâti (l’immeuble) : amortissable sur une durée longue (souvent 25 à 40 ans, selon la nature et l’état du bien).
- Les travaux de rénovation / amélioration : selon leur nature, ils sont soit déductibles en charges, soit immobilisés et amortis (isolation, rénovation lourde, etc.).
- Le mobilier et l’équipement : amortissables sur des durées plus courtes (5 à 10 ans en général).
- Les frais d’acquisition (notaire, agence, frais de garantie) : souvent immobilisés et amortis sur une dizaine d’années, ou déduits immédiatement selon la stratégie et la doctrine retenue.
Le nerf de la guerre, c’est donc d’identifier correctement ce qui entre dans la « base amortissable » et sur quelle durée on va le répartir.
Étape par étape : comment calculer l’amortissement en location meublée
Passons au concret avec un exemple chiffré. Imaginons :
- Prix d’achat de l’appartement : 180 000 € (frais d’agence inclus) ;
- Frais de notaire : 14 000 € ;
- Travaux de rénovation : 20 000 € ;
- Mobilier et équipements : 8 000 €.
1. Séparer le terrain du bâti
On retient souvent, à titre indicatif, une part de terrain de 10 à 20 % selon la localisation (en centre-ville très dense, elle peut être plus élevée). Supposons que le terrain représente 15 % du prix global du bien (hors frais de notaire).
- Base immeuble (terrain + bâti) : 180 000 € ;
- Part terrain (15 %) : 27 000 € (non amortissable) ;
- Part bâti (85 %) : 153 000 € (amortissable).
2. Intégrer les frais de notaire et certains frais d’acquisition
Dans une approche classique en LMNP au réel, on peut décider d’immobiliser les frais de notaire et de les amortir, par exemple sur 20 ans. Pour simplifier la démonstration, imaginons qu’on les affecte entièrement à la valeur du bâti :
- Base amortissable du bâti = 153 000 € + 14 000 € = 167 000 €.
3. Traiter les travaux
Si les 20 000 € de travaux correspondent à une rénovation complète (électricité, salle de bain, cuisine, fenêtres…), il est fréquent de les immobiliser et de les amortir sur une durée similaire à celle du bâti ou légèrement plus courte (15 à 20 ans). Prenons 20 ans :
- Travaux immobilisés : 20 000 €, amortissables sur 20 ans.
4. Amortir le mobilier
Le mobilier et l’équipement (lit, canapé, électroménager, bureau, etc.) sont généralement amortis sur 5 à 10 ans. Admettons 8 ans pour notre exemple :
- Mobilier : 8 000 €, amortissables sur 8 ans.
5. Calculer les annuités d’amortissement
On utilise la méthode linéaire (répartition égale chaque année) :
- Amortissement du bâti : 167 000 € sur 30 ans → 5 567 €/an environ ;
- Amortissement des travaux : 20 000 € sur 20 ans → 1 000 €/an ;
- Amortissement du mobilier : 8 000 € sur 8 ans → 1 000 €/an.
Soit un total d’amortissements théoriques annuels de :
- 5 567 € + 1 000 € + 1 000 € = 7 567 € par an.
Ces 7 567 € ne sortent pas réellement de votre poche chaque année : ce sont des charges comptables. Mais pour le fisc, ils viennent réduire d’autant votre résultat imposable. Voilà tout l’intérêt de l’exercice.
Impact sur la fiscalité : exemple de résultat LMNP au réel
Prenons la suite de notre exemple. Imaginons que le bien soit loué 750 € par mois, charges comprises, dont 50 € de charges récupérables. Vos loyers hors charges locatives sont donc de 700 € par mois.
- Loyers annuels hors charges : 700 € × 12 = 8 400 €.
En face, vous avez des charges déductibles réelles :
- Intérêts d’emprunt : 2 500 € / an ;
- Assurances (PNO, assurance emprunteur) : 300 € / an ;
- Charges de copropriété non récupérables : 900 € / an ;
- Taxe foncière (part non récupérable) : 800 € / an ;
- Frais de gestion / expert-comptable : 600 € / an.
Total des charges « classiques » : 2 500 + 300 + 900 + 800 + 600 = 5 100 €.
Sans amortissement, votre résultat BIC serait :
- Résultat = 8 400 € – 5 100 € = 3 300 € imposables.
Avec amortissement (7 567 €) :
- Résultat avant amortissement : 3 300 € ;
- Amortissements théoriques : 7 567 € ;
- Amortissements effectivement déductibles : limités au montant du bénéfice, soit 3 300 € ;
- Résultat imposable final : 0 €.
Vous ne payez donc pas d’impôt sur vos loyers BIC, alors même que vous encaissez bien les 3 300 € de « marge » avant amortissement. L’excédent d’amortissements (7 567 – 3 300 = 4 267 €) n’est pas perdu : il est reportable sur les exercices suivants.
C’est cette mécanique de « stock » d’amortissements reportables que je vois fonctionner, année après année, chez de nombreux investisseurs : tant que vos amortissements et vos charges suffisent à absorber vos loyers, votre fiscalité reste très douce.
LMNP vs LMP : l’amortissement fonctionne, mais pas les mêmes règles de déficit
Le principe de l’amortissement est similaire en LMNP et en LMP, mais le traitement fiscal des déficits diffère.
En LMNP (loueur en meublé non professionnel)
- Les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit : ils ne font que ramener le résultat à zéro.
- Le déficit « classique » (charges – loyers), hors amortissements, est imputable sur vos autres revenus BIC non professionnels de même nature, ou reportable sur 10 ans sur les revenus de même catégorie.
- Les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment et viendront neutraliser vos futurs bénéfices.
En LMP (loueur en meublé professionnel)
- Si vous remplissez les conditions (recettes > 23 000 € et supérieures à vos autres revenus professionnels, inscription au RCS ou critères actuels), vous passez en LMP.
- Les déficits (hors amortissements) sont imputables sur le revenu global, ce qui peut devenir très intéressant en phase de démarrage avec des travaux importants.
- Les règles de report d’amortissements restent techniques et nécessitent un suivi sérieux par un expert-comptable.
Dans les faits, une bonne partie des investisseurs restent en LMNP, ce qui est souvent suffisant pour neutraliser pendant des années la fiscalité sur les loyers.
À partir de quand le réel avec amortissement est-il plus intéressant que le micro-BIC ?
Beaucoup de propriétaires hésitent : micro-BIC ou réel ? La réponse tient à deux paramètres :
- le niveau de vos charges réelles (hors amortissements) ;
- la capacité de l’amortissement à gommer le résultat imposable.
En micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (71 % pour certains meublés de tourisme classés). Concrètement, si vous avez 8 400 € de loyers :
- Revenu imposable micro-BIC = 8 400 € × 50 % = 4 200 €.
Dans notre exemple chiffré, au réel, sans même parler d’amortissement, on tombe à :
- Résultat avant amortissement = 3 300 € ;
Et avec amortissement, on tombe à 0 €. Autrement dit, plus :
- vos charges + amortissements s’approchent (ou dépassent) 50 % de vos loyers ;
- et plus le réel avec amortissement devient fiscalement supérieur au micro-BIC.
À partir de là, la vraie question devient : avez-vous envie de vous priver volontairement d’un avantage fiscal majeur pour éviter de tenir une comptabilité et de passer par un expert-comptable ? Souvent, le gain d’impôt couvre largement le coût de cet accompagnement.
Les points de vigilance à ne pas négliger
L’amortissement est un outil puissant, mais il exige un minimum de rigueur.
- Ne pas « surévaluer » le mobilier : les valeurs doivent rester cohérentes avec la réalité du marché, sous peine de redressement.
- Respecter des durées d’amortissement raisonnables : un immeuble sur 10 ans ou un frigo sur 20 ans, c’est non. L’administration a l’œil.
- Bien distinguer charges et immobilisations : certains travaux doivent être amortis, d’autres peuvent être passés en charges. Une erreur peut impacter fortement votre fiscalité.
- Anticiper la revente : en LMNP, il n’y a pas de « reprise » d’amortissements pour le calcul de la plus-value des particuliers, ce qui est un avantage. Mais en LMP, la logique peut être différente, avec une plus-value professionnelle à gérer.
- Tenir une comptabilité sérieuse : on ne « bricole » pas un tableau Excel approximatif pour justifier des amortissements sur plusieurs centaines de milliers d’euros.
Sur ce dernier point, mon expérience de terrain est claire : les investisseurs qui s’entourent dès le départ (expert-comptable, éventuellement conseil fiscal) évitent 95 % des mauvaises surprises à moyen terme.
Dans quels cas l’amortissement fait vraiment la différence ?
Au fil des années, j’ai vu l’amortissement en location meublée agir comme un véritable levier dans plusieurs scénarios typiques :
- Investissement en centre-ville avec prix élevé : les loyers sont corrects mais les prix au m² sont élevés ; l’amortissement du bâti réduit massivement le résultat imposable.
- Petites surfaces très bien meublées : studio ou T2 avec un mobilier complet et de qualité ; l’amortissement du mobilier est important sur les premières années.
- Gros travaux de rénovation : en immobilisant et amortissant ces travaux, on crée un « coussin » d’amortissements pour de nombreuses années.
- Investissements en série : au bout de 3, 4, 5 biens meublés, les amortissements se cumulent et permettent souvent de neutraliser l’ensemble des loyers pendant une très longue période.
Pour certains investisseurs que j’accompagne, la combinaison « bonne localisation + rénovation intelligente + régime réel avec amortissement » a littéralement transformé le rendement net après impôts.
Comment passer concrètement au régime réel avec amortissement ?
Si vous êtes aujourd’hui au micro-BIC et que vous souhaitez profiter de l’amortissement, la démarche est assez simple, mais soumise à des délais.
- Déclaration d’activité : dépôt du formulaire P0i (LMNP) ou P0 CMB (LMP) auprès du greffe / SIE pour déclarer le début d’activité de loueur en meublé.
- Option pour le régime réel : elle doit être formulée auprès de l’administration fiscale (en pratique, via votre service des impôts ou par l’intermédiaire de votre expert-comptable), généralement avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez opter.
- Mise en place d’une comptabilité : tenue de livres comptables, établissement d’un bilan et d’un compte de résultat, suivi des tableaux d’amortissement.
Une fois le cadre posé, l’amortissement devient un outil que vous pourrez piloter dans le temps, en lien avec votre stratégie patrimoniale : conserver le bien, arbitrer, réinvestir…
Le mot de la fin : un outil technique au service d’un projet très concret
L’amortissement en location meublée n’est pas qu’un concept comptable réservé aux experts : c’est un véritable allié pour qui veut construire un patrimoine locatif rentable et fiscalement optimisé. Certes, il demande un peu plus de formalisme qu’un simple micro-BIC, mais en échange, il peut effacer votre imposition sur les loyers pendant de nombreuses années.
Si vous envisagez un investissement en meublé, ou si vous avez déjà un bien loué mais au « mauvais » régime fiscal, c’est peut-être le moment de poser la calculette sur la table et de comparer, chiffres à l’appui, micro-BIC et réel avec amortissement. C’est souvent là que le projet immobilier prend une autre dimension… bien au-delà des seules pierres.