Investissement locatif brest : étude de marché, rentabilités et quartiers à cibler

Pourquoi Brest attire de plus en plus les investisseurs locatifs

Brest n’a pas toujours fait rêver les investisseurs parisiens. Et pourtant… Depuis quelques années, le vent a clairement tourné sur la pointe bretonne. Ville étudiante, portuaire, tournée vers les nouvelles technologies et la mer, Brest affiche aujourd’hui un cocktail rare : prix d’achat encore raisonnables, demande locative soutenue, et un marché loin d’être saturé.

Pour un investisseur, c’est un peu comme arriver tôt au marché : il reste encore de beaux produits, à des tarifs accessibles, à condition de savoir où regarder.

On y trouve :

Une population jeune, avec plus de 30 000 étudiants (UBO, écoles d’ingénieurs, santé, etc.).

Un bassin d’emplois solide, porté par la défense, la recherche maritime, le numérique.

Des prix au m² toujours inférieurs à de nombreuses grandes villes de l’Ouest.

Un réseau de transport performant (tram, bus, gare TGV) et un centre-ville qui se redynamise.

Mais avant de se lancer, mieux vaut poser quelques chiffres sur la table et comprendre comment se structure ce marché.

État du marché brestois : prix, loyers et tension locative

Sur Brest, on observe encore des niveaux de prix plutôt attractifs, surtout si l’on compare à Rennes ou Nantes.

À l’échelle de 2024, on se situe dans les ordres de grandeur suivants (à ajuster avec une étude précise de quartier) :

Prix moyen à l’achat : entre 2 100 et 2 600 €/m² pour un appartement, selon l’emplacement et l’état du bien.

Loyers moyens : entre 10 et 14 €/m² pour de la location classique, parfois davantage pour des petites surfaces rénovées en hypercentre ou en meublé bien équipé.

Tension locative : forte sur les T1 / T2, les colocations bien placées et les biens proches des pôles universitaires.

Sur le terrain, cela se traduit par quoi ? Un T2 correctement rénové, situé à proximité du centre ou d’un axe de transport, trouve preneur en quelques jours, parfois même avant la fin des travaux, si vous avez bien calibré votre loyer.

À l’inverse, un grand T4 mal isolé, éloigné des commodités, avec des charges élevées, peut rester plus longtemps sur le marché, même à Brest. La ville ne fait pas de miracles : les fondamentaux immobiliers restent les mêmes.

Comprendre la rentabilité d’un investissement locatif à Brest

Il y a toujours cette question qui revient autour d’un café : « On peut espérer combien en rendement à Brest ? ». La réponse, comme souvent en immobilier, dépend plus de votre stratégie que de la ville elle-même.

Pour simplifier, on peut distinguer :

Rentabilité brute moyenne : souvent entre 5 % et 7 % sur les petites surfaces bien achetées.

Rentabilité nette (après charges, taxe foncière, gestion, entretien) : plutôt entre 3,5 % et 5,5 %, selon le montage et le niveau de travaux.

Un exemple concret pour visualiser :

Vous achetez un T2 de 35 m² à 2 200 €/m², soit 77 000 € hors frais. Ajoutons 8 000 € de frais de notaire et 10 000 € de travaux. Budget total : 95 000 €.

Vous louez ce T2 à 520 € charges comprises, dont 40 € de charges récupérables. Loyer hors charges : 480 €.

Calcul rapide :

Loyers annuels hors charges : 480 € x 12 = 5 760 €.

Rentabilité brute : 5 760 / 95 000 ≈ 6,06 %.

En intégrant :

Taxe foncière (disons 800 €/an).

Charges non récupérables (environ 300 €/an).

Assurance PNO, entretien, quelques frais de gestion, etc.

On tombe souvent sur une rentabilité nette entre 4,5 % et 5 %. Ce qui reste très correct pour une grande agglomération avec un risque locatif modéré et des perspectives de valorisation intéressantes à moyen terme.

La clé, à Brest comme ailleurs, c’est la qualité de l’emplacement et la maîtrise du poste travaux. C’est souvent là que se fait – ou se défait – votre rendement.

Quels types de biens privilégier à Brest ?

Sur ce marché, plusieurs stratégies se dégagent clairement.

1. Les petites surfaces pour étudiants et jeunes actifs

Studios et T1 bis près du centre, des lignes de tram, de l’UBO ou des écoles.

Avantage : forte demande, faible vacance locative, budget d’entrée accessible.

Points de vigilance : gestion du turn-over et qualité de l’isolation (énergétique et phonique).

2. Les T2/T3 pour couples et actifs stabilisés

Segments très recherchés, notamment avec extérieur (balcon, petite cour) ou vue dégagée.

Souvent un bon compromis entre stabilité locative et rendement.

Positionnés dans les quartiers calmes mais bien reliés : un vrai plus.

3. La colocation dans les quartiers bien desservis

Grand T4 ou T5 découpé en chambres, avec grande pièce de vie.

Public : étudiants, jeunes actifs, parfois mix des deux.

Rendements bruts élevés possibles, mais gestion plus active et réglementation à respecter (surface, décence, éventuelle déclaration spécifique selon la commune).

4. Les biens “à rénover” pour créer de la valeur

Brest dispose encore d’un stock de logements à moderniser, notamment dans l’ancien. Ici, l’enjeu est de bien chiffrer :

Coût global des travaux (y compris les surprises… il y en a toujours).

Niveau de loyer atteignable après rénovation.

Gain de valeur potentielle à la revente.

Une rénovation bien pensée (cuisine optimisée, salle de bains fonctionnelle, rangements, lumière, mise aux normes énergétiques) permet de se distinguer dans les annonces, tout en justifiant un loyer cohérent avec le marché haut de gamme local.

Les quartiers de Brest à cibler pour un investissement locatif

Vous pouvez acheter la plus belle pierre du monde, si elle est plantée au mauvais endroit, elle perdra de sa valeur. À Brest, certains quartiers tirent particulièrement leur épingle du jeu. Passons-les en revue.

Centre-ville / Siam / Jaurès

Profil : cœur battant de la ville, commerces, tram, animations, services.

Public : étudiants, jeunes actifs, cadres, profils urbains.

Atouts : vacance locative faible, excellente desserte, forte demande en petites surfaces.

Inconvénients : prix d’achat plus élevés, rentabilité parfois un peu compressée mais bonne liquidité à la revente.

Saint-Marc

Profil : quartier résidentiel recherché, en surplomb, avec certaines vues mer.

Public : familles, actifs, certains étudiants prêts à s’éloigner un peu du centre.

Atouts : cadre de vie agréable, bonne réputation, mix de maisons et d’immeubles.

Intéressant pour : T2/T3 de qualité, investisseurs misant sur la valorisation à moyen terme.

Recouvrance et rive droite

Profil : secteur en mutation, longtemps plus populaire, aujourd’hui en phase de revalorisation.

Public : jeunes ménages, étudiants, revenus plus modestes, mais aussi nouveaux entrants attirés par les prix.

Atouts : prix plus bas, potentiel de hausse à long terme, proximité du centre via le pont et le tram.

Points de vigilance : bien choisir la rue, analyser le voisinage et le dynamisme commerçant.

Lambézellec

Profil : quartier vivant, à l’esprit “village dans la ville”, bonnes commodités.

Public : familles, actifs, certains étudiants en colocation.

Atouts : bon compromis prix / demande, sentiment de quartier, écoles, commerces.

Adapté pour : logements familiaux, T3/T4, colocations bien structurées.

Bellevue et quartiers plus excentrés

Profil : grandes barres et ensembles construits dans les années 60-70, mais aussi quelques poches plus calmes.

Public : ménages à revenus modestes, étudiants cherchant du loyer bas, certains investisseurs en quête de haut rendement.

Atouts : tickets d’entrée très bas, rentabilités brutes élevées sur le papier.

Limites : valorisation plus incertaine, vacance possible sur les biens mal situés ou mal entretenus, image de quartier à considérer.

Comme toujours, au-delà du nom du quartier, c’est la micro-localisation qui compte : la rue, l’orientation, le bruit, la proximité immédiate des transports et des commerces. Une visite à différents moments de la journée reste votre meilleure “étude de marché” locale.

Les spécificités légales et fiscales à ne pas négliger

Un investissement locatif, ce n’est pas seulement un prix d’achat et un loyer. C’est aussi un environnement juridique et fiscal à maîtriser un minimum.

Pas d’encadrement des loyers à Brest actuellement

À l’heure où ces lignes sont écrites, Brest ne fait pas partie des villes soumises à l’encadrement des loyers comme Paris ou Lille. Vous restez cependant tenu de pratiquer un loyer “non abusif”, cohérent avec le marché local. Une veille régulière est indispensable, car ces dispositifs évoluent.

Diagnostics et performance énergétique

Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) est désormais au cœur du jeu.

Un logement classé G (et bientôt F) peut être progressivement soumis à des restrictions de location.

Les biens mal classés à Brest ne manquent pas, mais cela peut devenir une opportunité si vous budgetez correctement les travaux d’amélioration énergétique.

Avant d’acheter, posez noir sur blanc :

Classe énergétique actuelle.

Travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe E ou D.

Aides potentielles (MaPrimeRénov’, CEE, dispositifs locaux, etc.).

Fiscalité : nu ou meublé ?

Beaucoup d’investisseurs brestois optent pour :

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), souvent au réel, pour amortir le bien et réduire fortement l’imposition sur les loyers.

La location nue au réel lorsque de gros travaux sont prévus, afin de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans certaines limites).

Le choix dépend de votre situation personnelle, de votre tranche marginale d’imposition et de votre stratégie à long terme. Un rendez-vous avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal n’est jamais superflu avant de multiplier les acquisitions.

Étude de marché : comment sécuriser votre projet brestois

Avant de signer un compromis à Brest, je vous recommande de suivre une démarche structurée. Rien de compliqué, mais un peu de discipline.

1. Analyser l’offre et la demande sur votre segment

Repérez les annonces de biens comparables au vôtre (surface, état, quartier).

Notez les loyers demandés, la durée de mise en ligne, le ton des annonces.

Discutez avec les agences de quartier : elles savent très vite ce qui part bien… et ce qui stagne.

2. Tester la demande en amont

Dans certains cas, on peut publier une annonce “test” quelques semaines avant la livraison d’un bien (avec transparence, évidemment) pour mesurer le nombre de contacts. La surcharge de demandes ou, au contraire, le silence radio vous donne un thermomètre très utile.

3. Intégrer le scénario “moins optimiste”

Simulez des loyers 5 à 10 % en dessous de votre objectif.

Ajoutez une vacance locative de 1 mois par an dans vos calculs (même si, en pratique, vous faites mieux).

Intégrez une hausse des charges (copropriété, foncier) sur quelques années.

Si le projet reste acceptable dans ce scénario un peu pessimiste, vous gagnez en sérénité. L’immobilier est un marathon, pas un sprint.

Investir à Brest : pour quel profil et avec quelle stratégie ?

Brest se prête bien à plusieurs profils d’investisseurs :

Le primo-investisseur qui cherche un premier bien locatif accessible, sans prendre un risque démesuré.

L’investisseur patrimonial qui veut diversifier en dehors des métropoles déjà très chères, avec un horizon long terme.

L’investisseur plus “dynamique” qui vise les colocations ou les biens à fort potentiel de travaux, en assumant une gestion plus active.

La stratégie gagnante, dans la majorité des cas, repose sur quelques principes simples :

Ne pas surpayer le bien, même si le coup de cœur pointe le bout de son nez.

Privilégier les emplacements sécurisants : transports, commerces, écoles, vie de quartier.

Soigner le produit fini : un logement propre, fonctionnel, bien équipé, se loue mieux et attire de meilleurs profils.

S’entourer : artisan fiable, agence locale sérieuse si vous ne gérez pas vous-même, conseiller fiscal si nécessaire.

Le marché brestois offre encore de belles fenêtres d’opportunité à ceux qui prennent le temps de l’étudier avec méthode. Comme souvent en immobilier, ce ne sont pas les plus pressés qui font les meilleures affaires, mais ceux qui alignent chiffres, terrain et bon sens.

Si vous envisagez un investissement locatif à Brest, commencez par marcher vos futurs quartiers, le nez au vent, à l’heure de la sortie des écoles ou du retour de bureau. Les chiffres éclairent un projet, mais l’ambiance d’un quartier, elle, ne ment jamais.