Investir dans les passoires thermiques : une opportunité à saisir ou un risque majeur ?
Les passoires thermiques, ces logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), sont au cœur des stratégies d’investissement immobilier depuis quelques années. Pour certains investisseurs, il s’agit d’une opportunité d’acheter un bien décoté, de réaliser des travaux de rénovation énergétique, puis de le valoriser à la revente ou à la location. Pour d’autres, c’est un véritable piège, alourdi par les nouvelles normes énergétiques et les réglementations qui se durcissent.
Entre les interdictions progressives de louer, la hausse du coût des travaux et l’évolution du marché, la question devient centrale : investir dans une passoire thermique est-ce encore une bonne stratégie ou un risque à éviter ?
Qu’est-ce qu’une passoire thermique selon le DPE ?
On parle de passoire thermique pour désigner un logement dont la performance énergétique est classée en F ou en G sur le DPE. Ces biens consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude ou la climatisation, et génèrent des factures énergétiques élevées pour les occupants.
Le DPE repose désormais sur une méthode plus fiable, intégrant à la fois la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis sa réforme, il est devenu opposable : en cas d’erreur manifeste, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire. Cela renforce l’importance de ce document dans toute stratégie d’investissement immobilier.
Les passoires thermiques se caractérisent généralement par :
- une isolation déficiente (combles, murs, planchers, fenêtres),
- un système de chauffage vétuste ou peu performant,
- une ventilation inexistante ou inadaptée,
- des matériaux anciens et peu efficaces du point de vue énergétique.
Nouvelles normes énergétiques et interdictions de location
Les nouvelles normes énergétiques et le durcissement de la réglementation vont profondément transformer la place des passoires thermiques dans le marché immobilier. La loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores.
Le calendrier des restrictions pour les logements classés F et G est déterminant pour tout investisseur :
- les logements les plus énergivores (au-delà d’un certain seuil de consommation) sont déjà interdits à la location,
- les logements classés G sont progressivement sortis du marché locatif,
- les logements classés F seront à leur tour restreints,
- à terme, les logements classés E pourraient également être davantage encadrés.
Parallèlement, le gel des loyers pour les passoires thermiques touche les propriétaires qui ne peuvent plus augmenter les loyers tant que les travaux de rénovation énergétique n’ont pas été réalisés. Pour un investisseur, cela impacte directement la rentabilité locative à court et moyen terme.
Pourquoi certains investisseurs s’intéressent encore aux passoires thermiques
Malgré ces contraintes, investir dans une passoire thermique peut encore présenter plusieurs avantages stratégiques, à condition de bien maîtriser le sujet.
Le premier attrait tient à la décote à l’achat. Ces biens se vendent généralement moins cher que des logements déjà rénovés et bien classés au DPE. Cette baisse de prix peut permettre :
- d’acheter dans des zones recherchées (centre-ville, quartiers prisés),
- d’acquérir une surface plus importante pour le même budget,
- de se positionner sur un segment de marché délaissé par les particuliers.
Ensuite, les travaux de rénovation énergétique globale permettent de revaloriser fortement le bien. En passant d’une classe énergétique G ou F à une classe D, C voire B, l’investisseur peut :
- augmenter l’attractivité locative du logement,
- réduire le risque de vacance,
- repositionner le bien sur un marché plus exigeant,
- espérer une plus-value à la revente, surtout dans les zones tendues.
Enfin, les dispositifs d’aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, aides de l’Anah, subventions locales, éco-prêt à taux zéro, etc.) peuvent alléger significativement le coût des travaux. Bien utilisés, ces dispositifs contribuent à rendre l’opération plus rentable, même si leur obtention implique une bonne maîtrise des dossiers administratifs.
Les risques majeurs d’investir dans une passoire thermique
Face aux avantages potentiels, les risques associés aux passoires thermiques restent nombreux et parfois sous-estimés. Pour un investisseur, les principaux dangers sont d’ordre financier, réglementaire et patrimonial.
Le premier point de vigilance concerne le coût réel des travaux de rénovation énergétique. L’isolation thermique par l’extérieur, le remplacement des menuiseries, la pose d’un système de chauffage performant ou la rénovation complète d’une installation électrique peuvent rapidement faire grimper la facture. Dans un contexte de hausse du prix des matériaux et de tension sur les entreprises du bâtiment, les budgets initiaux sont souvent dépassés.
Deuxième risque : la complexité réglementaire. Les normes évoluent régulièrement, qu’il s’agisse du DPE, des seuils de consommation, des obligations de travaux ou des critères pour bénéficier des aides. Un projet mal anticipé peut aboutir à un logement qui reste difficile à louer, voire qui ne pourra plus être mis en location sans nouveaux travaux.
Troisième enjeu : la liquidité du bien à la revente. Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique, notamment pour des questions de budget et de confort. Un bien qui n’a pas été correctement rénové, ou qui reste en classe F ou G, se revend plus difficilement et subit une forte décote. L’investisseur supporte alors un risque de perte de valeur à moyen terme.
Rentabilité et stratégie : comment analyser un projet sur une passoire thermique ?
Investir dans une passoire thermique ne se résume plus à une opportunité de faire une « bonne affaire ». Il s’agit d’un projet de rénovation globale qui doit être étudié avec précision. Plusieurs paramètres doivent être analysés avant d’acheter.
Sur le plan financier, il est essentiel de :
- intégrer le prix d’achat, les frais de notaire et les éventuels frais d’agence,
- obtenir des devis détaillés pour les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation, de menuiserie,
- simuler les aides mobilisables (MaPrimeRénov’, aides locales, certificats d’économies d’énergie),
- prévoir une marge de sécurité sur le budget travaux,
- estimer le futur loyer possible après rénovation, en tenant compte du marché local.
Sur le plan technique, un audit énergétique sérieux est fortement recommandé. Il permettra :
- d’identifier les travaux prioritaires et les gains possibles sur le DPE,
- de définir une stratégie de rénovation par étapes ou globale,
- de vérifier la faisabilité des interventions (copropriété, réglementation urbaine, contraintes architecturales).
Enfin, la vision patrimoniale à long terme doit guider la réflexion. Un bien bien situé, dans une ville dynamique, proche des transports et des services, pourra mieux absorber l’investissement en travaux. À l’inverse, dans une zone peu tendue, le coût de la rénovation peut être difficilement compensé par la valeur de marché du bien, même après amélioration énergétique.
Les profils d’investisseurs pour qui les passoires thermiques peuvent encore être intéressantes
Dans ce contexte de transition énergétique du parc immobilier, les passoires thermiques ne s’adressent plus à tous les profils d’investisseurs. Elles conviennent surtout à ceux qui :
- ont une expérience préalable en rénovation immobilière,
- disposent de temps pour suivre un chantier, dialoguer avec les artisans, gérer les imprévus,
- peuvent mobiliser une capacité d’emprunt suffisante pour financer travaux et acquisition,
- ont une stratégie long terme, axée sur la constitution d’un patrimoine immobilier durable.
Les investisseurs débutants, ou ceux qui recherchent une rentabilité rapide et sans gestion de travaux, auront plutôt intérêt à se tourner vers des biens déjà rénovés, ou au minimum vers des logements classés D ou E qui nécessitent des interventions plus limitées.
Bonnes pratiques pour limiter les risques sur ce type d’investissement
Pour ceux qui souhaitent malgré tout tenter l’aventure et investir dans une passoire thermique, quelques bonnes pratiques permettent de réduire significativement les risques :
- se faire accompagner par un architecte, un maître d’œuvre ou un bureau d’étude thermique,
- demander plusieurs devis comparatifs pour les postes de travaux les plus lourds,
- anticiper les délais administratifs (autorisations de travaux, demandes d’aides, concertation en copropriété),
- étudier attentivement le règlement de copropriété pour vérifier les marges de manœuvre en matière d’isolation ou de remplacement du chauffage,
- privilégier une rénovation globale cohérente plutôt que des interventions ponctuelles sans vision d’ensemble,
- réaliser un nouveau DPE après travaux afin de valoriser le bien auprès des locataires et des acheteurs potentiels.
En parallèle, une réflexion sur la stratégie de location (location nue, meublée, colocation, location saisonnière dans les zones autorisées) permet d’optimiser les revenus tout en restant dans le cadre de la réglementation locale.
Passoire thermique : bonne stratégie ou piège avec les nouvelles normes énergétiques ?
Avec le durcissement des normes, l’accélération de la transition énergétique et la montée en puissance du DPE dans les décisions d’achat et de location, les passoires thermiques ne relèvent plus du simple « bon plan » immobilier. Elles deviennent des projets d’investissement complexes, exigeants en termes de financement, de technique et de stratégie.
Dans les zones attractives, bien choisies, avec une rénovation énergétique menée sérieusement, elles peuvent encore constituer une opportunité de valorisation patrimoniale à long terme. Pour d’autres marchés, moins dynamiques ou déjà surévalués, elles peuvent en revanche se transformer en poids financier, difficile à rentabiliser, surtout si les travaux nécessaires sont sous-estimés.
En définitive, la véritable question n’est peut-être pas de savoir s’il faut ou non investir dans une passoire thermique, mais plutôt comment le faire : avec quelles compétences, quels partenaires, quel horizon de temps, et quelle vision patrimoniale. C’est à cette condition que ces biens énergivores, mis sous pression par les nouvelles normes énergétiques, peuvent encore trouver leur place dans une stratégie d’investissement immobilier réfléchie.
Article rédigé par Sebastien, rédacteur du site Accord Immobilier depuis 2020.