Pourquoi Le Mans attire de plus en plus d’investisseurs
Lorsque j’ai commencé à suivre le marché manceau il y a une quinzaine d’années, certains le regardaient encore avec un petit sourire en coin : « Le Mans, c’est les 24 Heures, et puis quoi d’autre ? ». Aujourd’hui, ces mêmes personnes comparent les annonces, calculent les rendements… et regrettent de ne pas avoir acheté plus tôt.
Car Le Mans coche, discrètement mais sûrement, beaucoup de cases qui comptent pour un bailleur :
- une ville de taille moyenne (environ 145 000 habitants) avec une aire urbaine dynamique,
- un bassin d’emploi industriel et tertiaire solide,
- deux lignes de tramway, une gare TGV à 55 minutes de Paris,
- un marché immobilier encore accessible, loin des excès des grandes métropoles.
Le Mans, c’est un peu ce joueur sous-coté qui ne fait pas la une des journaux, mais qui aligne des performances régulières saison après saison. Pour un investisseur locatif, cette régularité vaut souvent plus qu’un coup d’éclat.
Ajoutez à cela un cadre de vie en amélioration constante (rénovation du centre, mise en valeur du patrimoine, développement des équipements sportifs et culturels) et vous obtenez un cocktail qui attire de plus en plus :
- jeunes actifs travaillant au Mans ou à Paris,
- étudiants,
- familles à la recherche d’une maison avec jardin,
- séniors souhaitant se rapprocher des services.
Ce mélange de profils crée un marché locatif profond et diversifié, un véritable atout pour lisser les risques de vacance.
Un marché accessible : prix, loyers et rendements
Entrons dans le concret, chiffres à l’appui. Le Mans se distingue par un bon équilibre prix d’achat / loyers, ce qui permet de viser des rendements bruts raisonnables sans sacrifier la qualité des locataires.
À titre indicatif (fourchettes observées fin 2024, susceptibles d’évoluer) :
- Prix d’achat appartements anciens : environ 1 500 à 2 300 €/m² selon le quartier et l’état général,
- Prix d’achat maisons de ville : souvent entre 1 800 et 2 500 €/m² dans les secteurs recherchés,
- Loyers : entre 9 et 13 €/m² pour la majorité des biens courants, avec des pointes au-dessus pour les biens très bien situés ou parfaitement rénovés.
Sur cette base, viser un rendement brut entre 5 % et 7 % reste envisageable, en particulier si vous savez :
- acheter légèrement en dessous du marché (succession, travaux, vente rapide…),
- valoriser le bien par une rénovation intelligente,
- adapter le logement à une demande locale précise (étudiants, colocation, petite famille, etc.).
Un exemple très concret : un T2 de 40 m² acheté 80 000 € frais inclus (2 000 €/m²) et loué 500 € hors charges génère déjà 7,5 % de rendement brut. Après charges, fiscalité et éventuels travaux, on restera plutôt autour de 4,5–5,5 % nets, ce qui demeure intéressant dans un environnement où les placements sans risque rapportent peu.
Le Mans n’est pas une machine à cash spéculative, mais plutôt un terrain de jeu pour investisseurs patients qui recherchent :
- une rentabilité correcte,
- une vacance maîtrisée,
- une valorisation progressive à long terme.
Les secteurs les plus porteurs au Mans
Investir « au Mans » ne veut pas dire grand-chose en soi. Tout se joue dans le choix du quartier, de la rue… parfois même du trottoir. Voyons les grands secteurs qui méritent l’attention d’un bailleur.
Centre-ville et quartier République / Jacobins
C’est le cœur battant de la ville, très demandé par :
- les jeunes actifs,
- les cadres travaillant dans le centre,
- certains étudiants cherchant la proximité des transports et des commodités.
On y trouve :
- des immeubles anciens de caractère,
- des petites surfaces idéales pour un investissement locatif (studios, T2),
- des loyers un peu plus élevés, mais aussi une vacance généralement plus faible.
Le bâti est parfois ancien et les copropriétés peuvent nécessiter des travaux (toiture, parties communes). À vérifier avec soin pour ne pas voir la rentabilité se faire grignoter.
Quartier de la gare et Novaxis
Avec la liaison TGV vers Paris, le secteur de la gare a vu arriver progressivement :
- des navetteurs qui travaillent dans la capitale,
- des salariés des entreprises installées dans les bureaux de Novaxis et des alentours,
- des profils « cadres » appréciant de pouvoir tout faire à pied.
C’est une zone stratégique pour :
- des T1 et T2 meublés,
- des T3 bien aménagés pour colocation de jeunes actifs.
La demande est soutenue, surtout pour les biens récents ou rénovés avec soin (isolation, cuisine équipée, salle de bains moderne, bonne connexion internet).
Quartier des Universités et Technopôle
Le Mans dispose d’un pôle universitaire qui attire chaque année des milliers d’étudiants. Autour, un écosystème de formations, de R&D et d’entreprises s’est développé.
Pour un bailleur, c’est un terrain fertile pour :
- des studios meublés bien pensés,
- des colocations en T4 ou T5 (avec chambres de taille équivalente, c’est crucial),
- des petites maisons avec jardin et plusieurs chambres.
Attention toutefois à deux points :
- la saisonnalité des entrées/sorties (rentrée universitaire),
- la qualité de la gestion locative (états des lieux rigoureux, clauses de solidarité éventuelles, etc.).
Bien géré, ce segment peut offrir une rentabilité supérieure à la moyenne, mais demande un peu plus de travail et de suivi.
Secteur hôpital / Pôle santé Sud
Les grands équipements de santé génèrent une demande régulière en logements pour :
- les soignants (infirmiers, internes, médecins),
- les familles de patients hospitalisés sur des périodes un peu longues,
- les salariés des services annexes.
Dans ce secteur, les appartements de 2 à 3 pièces et les petites maisons sont particulièrement recherchés. La stabilité de l’emploi dans la santé apporte une certaine sécurité au bailleur.
Quartiers en renouvellement urbain
Comme dans beaucoup de villes, certains quartiers manceaux font l’objet de programmes de rénovation ou de restructuration. Ces zones peuvent offrir des prix d’achat attractifs et un potentiel de revalorisation, à condition de :
- bien analyser le projet urbain (tramway, espaces verts, équipements),
- évaluer la perception du quartier par les habitants,
- ne pas sous-estimer le temps nécessaire pour que l’image change.
Un investisseur que j’ai accompagné il y a quelques années a acheté dans un secteur alors très déprécié, mais en plein projet de requalification. Il a dû être patient… mais aujourd’hui, il encaisse un loyer confortable pour un prix d’achat qui paraît presque anachronique.
Périphérie et petites maisons familiales
Si votre objectif est plutôt la location à des familles avec enfants, les quartiers périphériques calmes, avec écoles et commerces à proximité, offrent de belles opportunités :
- maisons de 80 à 120 m²,
- jardin ou petite cour,
- stationnement facile.
Les loyers au m² y sont un peu plus doux, mais la durée moyenne de location est souvent plus longue, ce qui limite les coûts liés aux changements de locataires.
Quel type de bien pour quel locataire ?
Investir sans savoir à qui l’on veut louer, c’est un peu comme choisir une voiture sans savoir si l’on va rouler surtout en ville ou sur autoroute. Au Mans, plusieurs stratégies sont possibles.
Studios et T1 bis
Adaptés à :
- étudiants,
- jeunes actifs,
- navetteurs avec pied-à-terre.
À privilégier dans :
- le centre-ville,
- le quartier de la gare,
- le secteur universitaire.
L’ameublement de qualité (sans luxe inutile, mais fonctionnel et durable) est un vrai plus pour sécuriser la demande.
T2 et petits T3
C’est la taille « couteau suisse » :
- couples sans enfant,
- séparés en recomposition,
- colocation à deux étudiants ou jeunes actifs,
- pied-à-terre confortable pour navetteur parisien.
Ils se louent bien dans la plupart des secteurs attractifs. Un T2 bien pensé et lumineux reste l’un des meilleurs compromis rentabilité / risque au Mans.
Maisons de ville et grands appartements
Destinés plutôt à :
- familles avec enfants,
- colocations organisées (3–4 chambres),
- profils installés, avec recherche de stabilité.
La gestion est souvent plus calme que sur le segment étudiant pur, au prix d’un ticket d’entrée un peu plus élevé et parfois de travaux plus lourds (toiture, façades, chauffage).
Points de vigilance juridiques et pratiques
Un investissement réussi, c’est une bonne adresse, un prix cohérent… et un solide respect du cadre légal. Quelques repères spécifiques utiles pour un projet au Mans.
Encadrement des loyers et zone tendue
Le Mans n’est pas concerné à ce jour par un encadrement strict de type parisien. Cependant, la ville est classée en zone tendue, ce qui entraîne déjà plusieurs conséquences importantes :
- préavis réduit à un mois pour le locataire en location vide ou meublée,
- taxe sur les logements vacants potentiellement applicable dans certains cas,
- plafonnement de la hausse de loyer lors de la relocation si vous n’avez pas réalisé certains travaux.
Autrement dit, vous avez une relative liberté de fixation du loyer, mais elle doit rester cohérente avec le marché pour éviter une vacance prolongée et d’éventuels litiges.
Diagnostics et performance énergétique
Comme partout en France, les exigences en matière de performance énergétique se durcissent. Au Mans, une partie du parc est ancien, avec :
- de l’habitat années 50–70 parfois mal isolé,
- des immeubles en pierre très esthétiques mais énergivores si rien n’a été fait.
Avant d’acheter, regardez très attentivement le DPE. Un logement classé F ou G vous exposera à des échéances d’interdiction progressive de location si vous ne réalisez pas de travaux. Cela peut être un risque… ou une opportunité à condition de bien chiffrer une rénovation énergétique (isolation, menuiseries, chauffage) et de l’intégrer dans votre plan de financement.
Régime fiscal et choix du statut
Deux pistes souvent pertinentes au Mans :
- Location nue (régime réel) : intéressante si vous avez beaucoup de travaux à déduire les premières années,
- Location meublée (LMNP au réel) : permet d’amortir le bien et de lisser la fiscalité, particulièrement adapté aux petites surfaces (studios, T2) et aux colocations.
Le choix dépend de votre profil global (revenus, patrimoine, horizon de détention). Un échange avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut éviter de se tromper de voie fiscale dès le départ.
Stratégies pour optimiser son investissement au Mans
Une fois la ville choisie, le quartier ciblé et le cadre légal compris, reste à affiner sa stratégie. Voici quelques pistes concrètes issues du terrain.
Miser sur la qualité plutôt que sur le « tout rendement »
Au Mans, vouloir absolument maximiser le rendement brut en achetant dans les rues les moins chères peut vite se retourner contre vous (vacances répétées, impayés, dégradations). À l’inverse, un bien :
- bien situé,
- fonctionnel,
- soigné dans sa rénovation,
- proposé à un loyer juste
a toutes les chances d’attirer un locataire stable et soigneux. Sur 15 ou 20 ans, ce « petit » écart de qualité fait souvent une grande différence dans vos comptes.
Adapter le niveau de travaux au quartier
Un point trop souvent négligé : la cohérence entre le standing du quartier et le standing du logement. Inutile de transformer un appartement dans un secteur très populaire en loft design ultra haut de gamme, vous ne récupérerez pas l’investissement dans le loyer.
À l’inverse, un T2 près de la gare ou dans le centre, ciblant jeunes cadres ou navetteurs, mérite des finitions au-dessus de la moyenne (cuisine équipée, douche à l’italienne, rangements, bonne insonorisation). Ce sont ces détails qui feront la différence lors des visites.
Penser gestion dès l’achat
Pouvez-vous gérer vous-même à distance ? Avez-vous un contact fiable sur place ? Ou préférez-vous confier la gestion à une agence locale ?
Au Mans, les loyers ne sont pas ceux de Paris ou Lyon : chaque pourcentage de frais compte dans la rentabilité. Mais une bonne gestion permet :
- d’éviter les vacances anormalement longues,
- de sélectionner correctement les dossiers,
- de réagir rapidement en cas d’impayé ou de sinistre.
Il vaut parfois mieux accepter des frais de gestion raisonnables avec un professionnel sérieux que de perdre un mois de loyer tous les deux ans faute de disponibilité.
Se projeter sur le long terme
Le Mans est une ville où l’on construit des stratégies patrimoniales sur 10, 15, 20 ans. Envisagez dès maintenant :
- les évolutions possibles de la demande (plus de télétravail, montée en gamme de certains quartiers, vieillissement de la population),
- vos propres projets (revente, transmission aux enfants, changement de stratégie fiscale),
- la capacité de la ville à continuer d’investir dans les transports, les écoles, la culture.
En immobilier, on dit souvent que le temps est l’allié de celui qui a bien acheté. Au Mans, cette maxime se vérifie particulièrement : un achat réfléchi, dans un secteur cohérent, avec un montage juridique et fiscal solides, a de fortes chances de vous apporter des loyers réguliers et une valorisation progressive… sans vous empêcher de dormir la nuit.
Si votre projet se précise et que vous hésitez encore entre deux quartiers ou deux types de biens, la meilleure approche reste souvent de venir marcher dans les rues, à différentes heures de la journée. L’ambiance d’un quartier ne se lit pas seulement sur un tableau Excel, elle se ressent sur le terrain. Et c’est souvent là que se fait la différence entre un bon investissement… et un très bon investissement.