Quand on se lance dans l’investissement locatif, on rêve tous du même outil : un tableau de bord clair, qui rassemble les annonces, les chiffres, la fiscalité, les crédits… bref, un copilote fiable pour éviter les erreurs qui coûtent cher. Horiz.io fait partie de ces logiciels qui promettent de structurer et d’accélérer vos recherches. Mais que vaut-il réellement sur le terrain, celui des offres imparfaites et des compromis à signer un vendredi soir ?
Après plusieurs retours d’investisseurs et quelques cas concrets étudiés, voici un tour d’horizon sans filtre : fonctionnalités, points forts, limites… et surtout, dans quels cas Horiz.io peut vraiment vous aider – ou non.
Horiz.io, c’est quoi exactement ?
Horiz.io est un logiciel en ligne dédié à l’investissement immobilier locatif. L’outil s’adresse principalement :
- aux investisseurs particuliers qui veulent analyser des biens avant d’acheter ;
- aux profils qui manquent de temps ou de méthode pour structurer leurs recherches ;
- à ceux qui aiment les chiffres, mais pas forcément les formules Excel à rallonge.
L’idée : centraliser vos projets, importer des annonces et obtenir rapidement des indicateurs clés comme la rentabilité brute, nette, cash-flow, temps de remboursement, etc. C’est un peu comme si vous aviez un « super Excel » déjà configuré, avec une couche d’ergonomie en plus.
Sur le papier, Horiz.io vous promet :
- un gain de temps dans l’analyse des annonces ;
- une meilleure visibilité sur la rentabilité réelle ;
- un suivi plus clair de votre parc locatif une fois les biens acquis.
Maintenant, voyons comment ça se traduit dans la pratique.
Les fonctionnalités phares pour les investisseurs
Pour juger un logiciel immo, je pars toujours de la même question : « Qu’est-ce qu’il m’évite de faire à la main ? ». Sur ce point, Horiz.io coche plusieurs cases intéressantes.
Analyse de rentabilité détaillée
Le cœur d’Horiz.io, c’est son module d’analyse. Vous entrez les données du bien, et le logiciel vous sort une vision assez complète :
- prix d’achat, frais de notaire, travaux ;
- charges, taxe foncière, assurance, gestion ;
- type de location (nue, meublée, colocation, courte durée selon formules) ;
- financement (apport, durée, taux, assurance).
En sortie, vous obtenez :
- rentabilité brute et nette ;
- cash-flow mensuel estimé ;
- effort d’épargne ;
- projection sur plusieurs années.
Un investisseur que j’ai accompagné à Clermont-Ferrand, par exemple, s’en servait pour comparer deux studios quasiment identiques à 3 000 € près. Sur le papier, la différence semblait minime. Avec Horiz.io, l’impact de la taxe foncière et des charges de copropriété est apparu clairement : au final, le « petit » écart se transformait en 60 € de cash-flow mensuel de différence. Sans simulation, il serait passé à côté.
Simulation de crédit immobilier
Horiz.io intègre aussi un simulateur de financement. Vous pouvez jouer sur :
- le montant d’apport ;
- la durée d’emprunt ;
- les taux d’intérêt et d’assurance ;
- la prise en charge ou non des frais par le crédit.
Ce n’est pas un substitut à un rendez-vous avec un courtier, mais c’est suffisant pour tester rapidement plusieurs scénarios. Pour un investisseur débutant, c’est souvent là que la réalité rattrape le rêve : on passe d’un cash-flow « sur le coin d’une serviette » à quelque chose de beaucoup plus nuancé.
Importation d’annonces et centralisation des projets
Autre fonction appréciable : la centralisation. Au lieu de jongler entre Le Bon Coin, SeLoger, vos notes sur téléphone et un Excel bancal, vous pouvez :
- importer ou recréer vos annonces dans Horiz.io ;
- les classer par ville, stratégie, état d’avancement ;
- suivre les biens visités, refusés, en négociation.
C’est un point souvent sous-estimé. Quand on suit 5, 10 ou 15 dossiers en parallèle, la mémoire devient vite sélective. Un investisseur à Brive-la-Gaillarde me disait : « Sans un outil de suivi, j’en étais au point de recontacter deux fois la même agence pour le même bien… ». Horiz.io permet de remettre un peu d’ordre dans tout ça.
Suivi du parc locatif
Une fois le ou les biens acquis, Horiz.io propose une vision globale de votre parc :
- revenus locatifs mensuels ;
- charges récurrentes ;
- remboursements de prêts ;
- cash-flow agrégé.
Ce tableau de bord est utile pour ceux qui commencent à cumuler plusieurs lots et veulent vérifier, en un clin d’œil, si l’ensemble « tourne » comme prévu. Là encore, Horiz.io joue le rôle de garde-fou : certaines hausses de charges (assurances, syndic, PNO) se voient plus vite.
Les vrais atouts d’Horiz.io sur le terrain
Passons aux forces de l’outil, telles qu’elles ressortent le plus souvent chez les utilisateurs que j’ai pu croiser ou accompagner.
Une bonne pédagogie pour les débutants
Pour un premier projet, Horiz.io fait office de garde-fou méthodologique. Le logiciel vous oblige à vous poser les bonnes questions :
- Ai-je bien compté tous les frais ?
- Ai-je intégré la taxe foncière ?
- Mes travaux sont-ils réalistes ?
- Ma vacance locative n’est-elle pas trop optimiste ?
Ce simple processus évite déjà de nombreuses désillusions. Je pense à un couple de jeunes investisseurs qui se lançaient à Tulle : leur première estimation de rentabilité était basée sur « zéro vacance, zéro impayé, zéro charge imprévue ». Avec Horiz.io, ils ont ajusté petit à petit les paramètres… leur projet restait bon, mais moins idyllique. Et c’est une excellente nouvelle : ils ont signé en connaissance de cause.
Gain de temps dans les comparaisons
Autre point fort : la capacité à comparer plusieurs biens très rapidement. Au lieu de refaire mille fois les mêmes calculs à la main, vous dupliquez un scénario et modifiez quelques paramètres :
- prix d’achat un peu plus élevé mais moins de travaux ;
- autre quartier avec loyer potentiel plus haut ;
- durée de crédit différente pour ajuster le cash-flow.
C’est particulièrement utile dans les villes moyennes de la région, où les annonces peuvent se ressembler fortement, mais où le moindre détail (charges, emplacement exact, copropriété) change la donne.
Une vision plus réaliste que les « calculs à la louche »
Horiz.io oblige à sortir du fantasme de la rentabilité brute à 10 % basée sur trois chiffres au dos d’une enveloppe. L’outil met en lumière :
- les frais annexes souvent oubliés ;
- l’impact réel de la vacance locative ;
- l’effet du financement sur le cash-flow.
Cette mise en perspective est souvent révélatrice. Certains projets « trop beaux pour être vrais » se dégonflent rapidement, tandis que d’autres, un peu boudés au départ, se révèlent finalement plus solides.
Les limites et points de vigilance d’Horiz.io
Aucun logiciel ne remplace le terrain, ni le bon sens. Horiz.io ne fait pas exception. Voici les principaux points de vigilance que j’ai constatés.
Des données marché à manier avec prudence
Même si Horiz.io peut parfois suggérer des loyers ou s’appuyer sur des moyennes, il ne faut pas les prendre pour parole d’évangile. Le marché est local, parfois même « micro-local » :
- un côté de la rue peut se louer 30 € de plus que l’autre ;
- une copropriété mal réputée plombe les loyers ;
- un rez-de-chaussée sombre ne se valorise pas comme un dernier étage lumineux.
L’outil donne un cadre, mais vous devez absolument le recouper avec :
- des annonces réellement louées (et pas seulement affichées) ;
- des discussions avec des agences locales ;
- vos propres visites et ressentis.
Un investisseur m’a confié avoir surestimé de 50 € son loyer mensuel à cause d’une confiance excessive dans une estimation automatique. 50 € tous les mois, sur 20 ou 25 ans, cela finit par faire un sacré delta.
Personnalisation parfois limitée pour les montages complexes
Pour un projet simple (un appartement en location nue ou meublée classique), Horiz.io fait très bien le job. En revanche, dès qu’on part sur :
- des montages plus sophistiqués (SCI avec IR/IS, déficit foncier très optimisé) ;
- plusieurs phases de travaux étalées dans le temps ;
- de la location très saisonnière avec forte variation intra-annuelle ;
on atteint assez vite les limites d’un modèle standardisé.
Dans ces cas-là, l’outil reste une base de réflexion, mais Excel ou un expert-comptable fiscaliste restent indispensables pour affiner.
Fiscalité : un bon cadrage, mais pas une étude personnalisée
Horiz.io permet de simuler des schémas fiscaux basiques (location nue, meublée…). C’est utile pour comparer, par exemple, un régime micro vs réel. Néanmoins :
- la fiscalité dépend de votre situation globale (autres revenus, patrimoine, foyer) ;
- certains leviers (amortissement LMNP, travaux, déficit foncier) se calculent au cas par cas ;
- les lois fiscales évoluent régulièrement.
En clair : Horiz.io vous aide à visualiser les ordres de grandeur, mais ne dispense pas de valider la stratégie avec un professionnel, surtout si vous commencez à enchaîner les investissements.
Qualité de la saisie : « garbage in, garbage out »
Le meilleur simulateur du monde ne peut rien faire contre de mauvaises données. Les erreurs classiques que je vois passer :
- oublier des charges (copropriété, entretien chaudière, PNO…) ;
- sous-estimer les travaux pour que le projet « rentre dans les cases » ;
- mettre un taux de vacance trop optimiste ;
- ignorer les frais de gestion si on passe par une agence.
L’outil est bon… si vous jouez le jeu de la sincérité. Un calcul édulcoré rassure pendant cinq minutes, mais c’est votre trésorerie qui trinquera ensuite.
Ergonomie : question de feeling
Globalement, les retours sont positifs sur la prise en main, mais tout le monde n’a pas la même appétence pour les interfaces web :
- certains adorent avoir tout en ligne, accessible partout ;
- d’autres restent mariés à leur vieux fichier Excel, pourtant bien moins lisible, mais « à leur main ».
Si vous êtes peu à l’aise avec le numérique, il faudra prévoir un petit temps d’adaptation. Rien d’insurmontable, mais mieux vaut le savoir.
Horiz.io vs Excel et autres solutions : dans quels cas l’utiliser ?
La vraie question n’est pas « Horiz.io est-il parfait ? », mais « Pour quel type d’investisseur apporte-t-il le plus de valeur ? ».
En simplifiant, on peut distinguer plusieurs profils :
- Débutant complet : Horiz.io est un excellent compagnon. Il structure vos réflexions, évite les grosses erreurs de calcul et vous permet de visualiser concrètement votre projet.
- Investisseur intermédiaire (1 à 5 biens) : l’outil reste très pertinent pour comparer rapidement de nouveaux projets et suivre votre parc, surtout si vous manquez de temps.
- Investisseur avancé ou montages complexes : Horiz.io peut servir de point de départ, mais vous aurez probablement besoin d’un modèle personnalisé (Excel sur mesure, accompagnement spécialisé, expert-comptable).
Face à d’autres solutions du marché (outils maison, tableurs, autres logiciels), Horiz.io se place comme un compromis intéressant :
- plus structuré et pédagogique qu’un simple Excel téléchargé sur internet ;
- moins « clé en main » que certaines offres d’accompagnement global (type investisseur accompagné de A à Z), mais aussi plus économique ;
- assez souple pour couvrir la grande majorité des projets classiques de location.
Comment tirer vraiment profit d’Horiz.io ?
Un logiciel ne fait pas l’investisseur. Mais bien utilisé, il peut devenir un véritable accélérateur. Voici quelques bonnes pratiques que je recommande souvent.
Utiliser Horiz.io comme un filtre, pas comme un oracle
Servez-vous de l’outil pour :
- filtrer rapidement les biens qui ne rentrent clairement pas dans vos critères ;
- repérer les projets à creuser davantage ;
- tester des variations (prix, travaux, financement) et voir l’impact.
En revanche, ne laissez jamais un « bon score » remplacer :
- une visite physique sérieuse ;
- une étude du quartier (commerces, transports, vacance, voisinage) ;
- un échange avec des professionnels locaux (agence, notaire, gestionnaire).
Construire une habitude de mise à jour
Horiz.io devient vraiment intéressant si vous l’utilisez dans la durée. Par exemple :
- mettre à jour vos loyers en cas de relocation ou d’augmentation ;
- ajouter les vraies factures de travaux, une fois connues ;
- adapter vos charges lorsque la copropriété vote des travaux.
Vous passez alors d’une simple simulation à un véritable suivi de performance de votre parc. Et là, les décisions (acheter un nouveau bien, arbitrer, renégocier un prêt) se prennent sur des bases solides.
Rester lucide sur ce que l’outil ne voit pas
Aucun logiciel ne peut mesurer :
- la qualité humaine d’un locataire rencontré en visite ;
- la dynamique réelle d’un quartier en pleine mutation ;
- le potentiel d’un bien mal présenté dans une annonce, mais transformable avec une bonne rénovation.
Horiz.io voit les chiffres. À vous de voir le reste : la lumière, le bruit, l’odeur de l’escalier, la qualité de la copropriété… bref, tout ce qui fait qu’un logement se louera bien – ou sera une source d’emmerdements.
Mon avis sur Horiz.io pour les investisseurs
Horiz.io est un outil sérieux, pratique et globalement bien pensé pour les investisseurs particuliers, surtout ceux qui :
- veulent structurer leurs recherches sans y passer leurs soirées ;
- ont besoin d’un cadre pour éviter les oublis dans les calculs ;
- souhaitent suivre l’évolution de leur parc dans le temps.
Ses points forts résident dans :
- la pédagogie et la clarté des analyses ;
- la rapidité pour comparer des projets ;
- la centralisation des données et du suivi.
Ses limites apparaissent surtout :
- dans les montages fiscaux ou juridiques sophistiqués ;
- lorsqu’on lui demande de remplacer la connaissance fine du marché local ;
- ou quand l’utilisateur « arrange » les chiffres pour faire rentrer le projet dans ses envies.
Si vous acceptez l’idée qu’Horiz.io est un copilote, pas un pilote automatique, alors il peut devenir un allié précieux pour vos projets. Comme toujours en immobilier, la différence se joue dans le croisement des outils, du terrain… et de votre lucidité.