Pourquoi la rentabilité est votre boussole en investissement locatif
Acheter un appartement pour le louer, ce n’est pas seulement “placer son argent dans la pierre”. C’est surtout un projet chiffré, avec une question centrale : combien cela va-t-il vraiment me rapporter ?
En quinze ans dans l’immobilier, j’ai vu des investisseurs tomber amoureux d’un appartement… et oublier leur calculatrice. Résultat : une rentabilité bien en dessous de leurs attentes, voire un effort d’épargne mensuel plus lourd que prévu. À l’inverse, certains biens, pourtant peu “sexy” sur le papier, se sont révélés être d’excellentes affaires une fois les chiffres posés.
Calculer la rentabilité d’un appartement destiné à l’investissement locatif, c’est mettre un phare dans la brume. On va voir ensemble les différents types de rentabilité, les formules à connaître, les charges à ne surtout pas oublier et un exemple concret pour que vous puissiez refaire le calcul chez vous, étape par étape.
Rentabilité brute, nette, nette-nette : de quoi parle-t-on ?
Avant de sortir la calculette, il faut parler vocabulaire. On utilise souvent le mot “rentabilité” sans préciser de laquelle on parle. Pourtant, la différence entre une rentabilité brute et une rentabilité nette-nette peut être… énorme.
1. La rentabilité brute
C’est la plus simple à calculer et celle qu’on voit le plus souvent dans les annonces ou les discussions entre investisseurs.
Formule :
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel / Prix d’achat total) x 100
Le prix d’achat total comprend généralement :
- Le prix du bien
- Les frais de notaire
- Les éventuels frais d’agence
- Les gros travaux de départ si vous les connaissez
Cet indicateur donne un premier aperçu, mais il ne tient pas compte des charges, des impôts, des vacances locatives… Bref, c’est une vision optimiste.
2. La rentabilité nette
On se rapproche de la réalité. La rentabilité nette tient compte des charges courantes liées au bien.
Formule (schématisée) :
Rentabilité nette (%) = ((Loyer annuel – Charges non récupérables – Taxe foncière – Assurance propriétaire non occupant – Gestion locative éventuelle) / Prix d’achat total) x 100
On enlève donc ce que le bien vous coûte chaque année, hors crédit et hors impôts sur le revenu. C’est déjà beaucoup plus intéressant.
3. La rentabilité nette-nette (ou après impôts)
Là, on entre dans le cœur du sujet : ce qu’il vous reste vraiment dans la poche après impôts. On va donc tenir compte :
- De votre régime fiscal (micro-foncier, régime réel, LMNP, etc.)
- De votre tranche marginale d’imposition
- Des prélèvements sociaux
On pourrait la résumer ainsi :
Rentabilité nette-nette (%) = (Revenu locatif net après charges et après impôts / Apport personnel réellement investi) x 100
Ici, on peut choisir de rapporter la rentabilité soit au prix d’achat total, soit à l’apport personnel. Dans le second cas, on parle souvent d’effet de levier du crédit
L’une des erreurs les plus fréquentes que je vois chez les investisseurs débutants, c’est d’oublier des charges “invisibles”. Sur le papier, la rentabilité semble superbe. Dans la réalité, elle fond comme neige au soleil. Voici les postes de dépenses à ne pas oublier : J’ai en tête un investisseur qui s’étonnait de “perdre” 80 € par mois sur un appartement censé être rentable. En creusant, il avait tout simplement oublié la taxe foncière et sous-estimé les charges de copropriété. Un simple coup d’œil au dernier PV d’assemblée générale lui aurait évité cette mauvaise surprise… Prenons un exemple concret. Imaginons que vous achetiez un appartement à vocation locative. Données de départ : 1. Calcul du coût total d’acquisition Prix d’achat total = 150 000 € + 11 000 € + 9 000 € = 170 000 € 2. Calcul des loyers annuels Loyer annuel = 700 € x 12 = 8 400 € 3. Calcul de la rentabilité brute Rentabilité brute = (8 400 / 170 000) x 100 ≈ 4,94 % Sur le papier, vous avez donc une rentabilité brute d’environ 5 %. Est-ce bon ? Tout dépend de la ville, du quartier, de votre stratégie (patrimoniale, cash-flow, défiscalisation…) et de vos alternatives (autres placements, autre bien). Maintenant, affinons ce chiffre pour qu’il colle davantage à la réalité. Ajoutons des données : 1. Prise en compte de la vacance locative Loyer moyen réellement perçu par an : 8 400 € x (1 – 0,33 / 12) ≈ 8 400 € x 0,9725 ≈ 8 174 € 2. Frais de gestion locative 8 % de 8 174 € ≈ 654 € / an 3. Total des charges annuelles non récupérables Total = 1 000 + 600 + 120 + 654 = 2 374 € 4. Revenu locatif net de charges (hors crédit et fiscalité) 8 174 € – 2 374 € = 5 800 € / an 5. Calcul de la rentabilité nette Rentabilité nette = (5 800 / 170 000) x 100 ≈ 3,41 % On est passé de près de 5 % à 3,4 % simplement en ajoutant la réalité du terrain. Voilà pourquoi la rentabilité brute ne doit être qu’un point de départ. La rentabilité d’un investissement locatif ne se résume pas au pourcentage sur le prix d’achat. Le mode de financement change complètement la donne. Le crédit immobilier, lorsqu’il est bien utilisé, agit comme un levier. Imaginons le financement suivant : Pour simplifier, supposons une mensualité de crédit d’environ 740 €. Le loyer moyen perçu étant de 681 € par mois (8 174 € / 12), on se retrouve avec : Autrement dit, pour environ 59 € par mois, vous achetez un appartement de 170 000 € (frais et travaux inclus) qui se rembourse peu à peu grâce à votre locataire. Et si l’on ajoute l’augmentation probable de valeur sur 15 ou 20 ans, le tableau change complètement. C’est là qu’apparaît un deuxième indicateur intéressant : la rentabilité sur apport. Rentabilité sur apport (simplifiée, hors fiscalité) : Revenu locatif net annuel (5 800 €) / Apport (30 000 €) x 100 ≈ 19,33 % Évidemment, ce calcul est imparfait : il ne tient pas compte du remboursement du capital, des intérêts, ni de la fiscalité. Mais il illustre bien l’effet de levier : vous mobilisez 30 000 € pour contrôler un actif de 170 000 €. Un même appartement, avec le même locataire, peut ne pas du tout avoir la même rentabilité selon le régime fiscal choisi. C’est un point qui mérite une vraie réflexion avant l’achat. En location nue (revenus fonciers) En location meublée (LMNP au réel notamment) Dans certains dossiers que j’ai accompagnés, le passage d’un projet de location nue au régime réel vers un projet de location meublée LMNP a fait bondir la rentabilité nette-nette de plus de 2 points, simplement grâce à une fiscalité plus adaptée au profil et au bien. Moralité : ne négligez jamais l’avis d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal pour optimiser cette partie du projet. Les chiffres de rentabilité changent alors très vite… dans le bon sens. On me demande souvent : “À partir de combien de % tu considères que c’est une bonne affaire ?”. La réponse, vous vous en doutez, dépend du contexte. L’essentiel est d’aligner votre niveau de rentabilité cible avec : Pour terminer, voici quelques erreurs récurrentes que j’observe chez les investisseurs, même expérimentés : L’investissement locatif n’est pas une loterie, c’est une affaire de méthode. Un bien qui semble moyen au premier regard peut devenir une excellente opportunité si vous le regardez avec les bons chiffres, les bons ratios et une bonne compréhension du quartier. En posant vos calculs noir sur blanc comme on vient de le faire, vous viendrez en visite non plus en simple acheteur, mais en véritable investisseur. Et croyez-moi, dans une négociation, ça change tout.Les charges à intégrer absolument dans vos calculs
Étape par étape : calculer la rentabilité brute de votre appartement
Passer à la vitesse supérieure : la rentabilité nette
Intégrer le crédit : cash-flow et effet de levier
La fiscalité : l’arbitre silencieux de votre rentabilité
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