Mettre un bien en location, c’est un peu comme confier sa voiture à un autre conducteur : on peut le faire soi-même, ou passer par un professionnel qui gère les clés, l’entretien et les imprévus. Sauf qu’en immobilier, la grande question revient toujours : combien prend une agence immobilière pour gérer une location… et est-ce que ça les vaut vraiment ?
Après quinze ans à accompagner propriétaires et locataires, je peux vous le dire : le « coût » d’une agence ne se résume pas à un pourcentage. Il dépend des services inclus, du type de bien, de la ville, de votre profil… et de votre tolérance au stress quand le locataire ne paie plus ou que la chaudière lâche un dimanche soir.
Voyons ensemble, de façon claire et concrète, ce que facture une agence pour gérer une location, ce qui est encadré par la loi, et dans quels cas l’intermédiaire est un vrai investissement plutôt qu’une simple dépense.
Location : quels services une agence prend-elle réellement en charge ?
Avant de parler chiffres, il faut parler services. Une bonne gestion locative, ce n’est pas juste « encaisser les loyers ». Une agence peut intervenir à deux niveaux distincts :
1. La mise en location du bien (ce qui se passe avant l’arrivée du locataire) :
2. La gestion locative au quotidien (pendant que le locataire est en place) :
Ensuite viennent les options, comme l’assurance loyers impayés, la vacance locative garantie, la protection juridique… qui s’ajoutent au coût de base.
Retenez déjà une chose : une agence sérieuse vous facturera ce qu’elle fait réellement. Si l’offre se résume à deux lignes avec un pourcentage « tout compris » sans détail, gardez l’œil ouvert.
Les honoraires de location : ce que peuvent payer le propriétaire et le locataire
Pour la mise en location, les honoraires sont encadrés par la loi ALUR dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Ils sont partagés entre le bailleur et le locataire, mais pas forcément à 50/50.
Les prestations pouvant être facturées au locataire sont limitées à :
Pour ces prestations, les honoraires sont plafonnés côté locataire :
Côté propriétaire, l’agence peut facturer davantage, notamment pour :
En pratique, pour un appartement de 50 m² en zone tendue, on peut avoir par exemple :
Dans certains marchés tendus, j’ai déjà vu des propriétaires économiser une centaine d’euros en allant au moins cher… pour finalement se retrouver avec un locataire mal sélectionné, un impayé dès le 5e mois, et une procédure longue derrière. Les quelques centaines d’euros économisés leur ont coûté plusieurs milliers d’euros sur deux ans.
La gestion locative : les pourcentages pratiqués par les agences
Une fois le locataire en place, commence la gestion locative. C’est là qu’intervient le fameux pourcentage du loyer qui fait souvent hésiter les propriétaires.
Fourchettes habituelles en France (hors options) :
Ce pourcentage s’applique en général sur le loyer charges comprises, mais ce point doit être précisé dans le mandat. Certains appliquent le taux sur le loyer hors charges, d’autres sur le tout. Cette nuance peut représenter plusieurs dizaines d’euros par mois selon le montant des charges.
Des frais complémentaires peuvent s’ajouter :
Ces frais annexes doivent être clairement mentionnés. Une gestion à 6 % d’un côté peut être plus chère qu’une gestion à 7 % ailleurs si la première multiplie les lignes supplémentaires.
Assurance loyers impayés : un coût en plus, une angoisse en moins
L’un des sujets majeurs pour les bailleurs : comment se protéger contre les impayés ?
La plupart des agences proposent une assurance loyers impayés (GLI) optionnelle. Son coût vient s’ajouter aux frais de gestion :
Cette assurance peut couvrir :
Concrètement, si vous payez 7 % de gestion + 3 % de GLI, votre coût total sera d’environ 10 % du loyer. Sur le papier, cela peut paraître élevé. Dans les faits, lorsque survient un impayé long, c’est souvent cette ligne de dépense qui « sauve » le rendement global de l’investissement.
Attention toutefois : vérifier les conditions d’éligibilité des locataires. L’agence devra respecter les critères de l’assureur (taux d’effort, type de contrat de travail, garanties) au risque de voir une partie de la couverture remise en cause plus tard.
Un exemple chiffré concret : combien reste-t-il vraiment au propriétaire ?
Imaginons un appartement à 700 € de loyer + 80 € de charges, soit 780 € charges comprises.
Option A : gestion sans assurance loyers impayés à 7 % TTC
Option B : gestion + GLI à 10 % TTC
Dans l’option B, il vous reste donc, avant impôts et charges diverses :
La différence entre les deux options représente 276 € par an. Pour ce montant, vous transférez à l’agence (et à l’assureur) le risque d’un impayé long et souvent très coûteux. À vous de voir où se situe votre seuil de tranquillité d’esprit.
Ajoutez à cela que la majeure partie de ces frais est déductible de vos revenus fonciers, ce qui en réduit le coût réel après impôt. Sur ce point, un petit échange avec votre expert-comptable ou votre conseiller fiscal n’est jamais de trop.
Agence traditionnelle, agence en ligne, gestion directe : que comparer exactement ?
On voit fleurir depuis quelques années des offres de gestion « low cost » ou 100 % en ligne. Sur le papier, les pourcentages sont parfois très attractifs : 3 à 5 % de gestion, voire des formules à l’abonnement fixe.
Voici les principales options qui s’offrent à vous :
1. Agence immobilière de proximité
2. Plateformes de gestion locative en ligne
3. Gestion directe par le propriétaire
J’ai vu des propriétaires très à l’aise en gestion directe, parce qu’ils avaient du temps, un bon niveau de connaissances juridiques et une certaine aisance relationnelle. J’ai aussi vu l’inverse : un bail signé à la va-vite, des clauses illégales, un état des lieux bâclé sur un coin de table, et un contentieux qui aurait pu être évité.
Votre choix doit donc se faire non seulement sur le coût, mais aussi sur :
Comment lire (et négocier) un mandat de gestion locative ?
Le document clé, c’est le mandat de gestion locative. C’est lui qui fixe noir sur blanc ce que l’agence fera pour vous… et ce que cela vous coûtera.
Quelques points à passer au crible :
Sur la partie financière, la marge de négociation existe parfois, surtout si :
Mais n’oubliez pas : tirer les honoraires vers le plus bas n’est pas toujours la meilleure idée. Une agence qui rogne trop ses marges risque de réduire d’autant le temps et les moyens consacrés à votre bien.
Dans quels cas la gestion par agence est particulièrement pertinente ?
Certains profils de propriétaires ont, à mon sens, tout intérêt à déléguer :
Dans ces cas-là, les frais d’agence deviennent plutôt le prix de votre sérénité et d’une certaine professionnalisation de votre patrimoine.
À l’inverse, si :
alors la gestion directe peut se défendre, éventuellement en vous faisant accompagner ponctuellement par des professionnels (notaire, avocat, expert-comptable) pour sécuriser les moments clés.
Les erreurs fréquentes des propriétaires au moment de choisir leur agence
Après des centaines de mandats signés et quelques ratés rattrapés, voici les écueils que je vois le plus souvent :
Et maintenant, comment avancer ?
Si vous êtes au moment où vous hésitez encore entre gestion directe et agence, ou entre plusieurs professionnels, posez-vous ces quelques questions :
Ensuite, n’hésitez pas à demander plusieurs propositions d’agences, avec un détail précis des services et un exemple chiffré à partir du loyer que vous visez. C’est souvent en mettant les offres côte à côte, noir sur blanc, que la meilleure option apparaît.
L’immobilier n’est pas qu’une affaire de briques et de pourcentages : c’est aussi une histoire de confiance, de temps disponible et de tranquillité d’esprit. Que vous gériez seul ou accompagné, l’essentiel est de le faire en connaissance de cause… et avec des chiffres clairs en tête.
