Investissement locatif dijon : opportunités, prix au m2 et perspectives de valorisation

Pourquoi Dijon attire de plus en plus les investisseurs locatifs

Quand on parle d’investissement locatif en province, on cite souvent Bordeaux, Nantes ou Lyon. Pourtant, Dijon coche beaucoup de cases sans encore afficher les mêmes prix stratosphériques. C’est précisément ce décalage entre attractivité et niveaux de prix qui en fait aujourd’hui un terrain de jeu intéressant pour l’investisseur avisé.

Capitale de la Bourgogne-Franche-Comté, ville universitaire dynamique, carrefour ferroviaire bien connecté à Paris et Lyon, Dijon a su se réinventer ces dernières années. La Cité Internationale de la Gastronomie et du Vin, la rénovation de nombreux quartiers, une politique urbaine plutôt maîtrisée : autant de signaux qui participent à la valorisation progressive du parc immobilier.

La question n’est plus : « Dijon est-elle intéressante ? », mais plutôt : « Où, comment et avec quelle stratégie y investir ? »

Panorama du marché immobilier dijonnais : prix au m² et loyers

Pour bien calibrer un investissement locatif, il faut connaître ses ordres de grandeur. À Dijon, les prix restent encore raisonnables par rapport à d’autres métropoles régionales, tout en offrant un socle de demande locative solide.

À titre indicatif (fourchettes observées courant 2024, pouvant varier selon l’état du bien, l’adresse précise et les prestations) :

Prix de vente au m² dans l’ancien :

• Centre historique / hypercentre : entre 3 200 et 3 800 € / m²
• Quartiers Montchapet, Victor Hugo, Darcy : environ 3 000 à 3 600 € / m²
• Quartier Facultés / Université : 2 500 à 3 000 € / m²
• Toison d’Or, Parc de la Colombière : 2 700 à 3 200 € / m²
• Quartiers plus populaires (Fontaine d’Ouche, Grésilles, Chevreul-Parc) : 1 900 à 2 500 € / m²

Prix dans le neuf ou récent :

• Programmes neufs bien situés : en général entre 4 000 et 4 800 € / m²
• Résidences récentes (moins de 10 ans) : souvent autour de 3 500 à 4 000 € / m²

Niveaux de loyers pratiqués (location nue, hors charges) :

• Studio / T1 en centre : 13 à 17 € / m²
• T2 en centre ou secteur prisé : 12 à 15 € / m²
• Petits logements étudiants proches des facultés : 13 à 16 € / m²
• Appartements familiaux (T3/T4) en quartiers résidentiels : 10 à 13 € / m²

En pratique, cela signifie qu’un studio de 20 m² bien placé peut se louer entre 380 et 500 € hors charges, et un T2 de 40 m² entre 550 et 700 € selon le secteur et la qualité du bien.

Avec ces niveaux de prix et de loyers, on peut viser des rendements bruts souvent compris entre 4 % et 6 % en centre et dans les quartiers recherchés, et parfois au-delà dans les secteurs en rénovation ou plus populaires, à condition d’être très rigoureux sur la sélection du bien et du locataire.

Les quartiers dijonnais à passer au crible pour investir

L’adresse n’est pas qu’une ligne sur un compromis, c’est une partie de votre rentabilité future. À Dijon, certains quartiers offrent un mix idéal entre demande locative, prix encore abordables et perspectives de valorisation.

Centre historique / Hypercentre

Idéal pour :

• Les locations meublées pour jeunes actifs et étudiants « premium »
• Les investisseurs qui recherchent une bonne liquidité à la revente

On y trouve :

• Des immeubles anciens, parfois classés, avec beaucoup de cachet
• Des loyers élevés au mètre carré, mais aussi des charges plus lourdes parfois

C’est le secteur parfait pour un petit appartement de caractère, meublé avec goût, ciblant un profil sérieux (jeunes cadres, étudiants en écoles, internes en médecine). La demande y reste solide, surtout à proximité des transports et commerces.

Montchapet, Victor Hugo, Darcy

On est ici sur des quartiers résidentiels prisés, souvent calmes, bien connectés aux transports et au centre.

• Clientèle : familles, cadres, professions libérales
• Typologie intéressante : T2/T3 ou petits T4
• Atout majeur : bonne stabilité des locataires

Pour un investisseur, c’est le bon compromis entre rentabilité raisonnable et patrimoine qui se valorise dans le temps, notamment si vous soignez la qualité des prestations.

Quartier des Facultés / Université

Sans surprise, c’est le fief des étudiants. Ici, le studio et le T1 bis règnent en maîtres.

• Demande locative très soutenue à chaque rentrée
• Rotation rapide, mais risque de vacance faible si le bien est correctement situé
• Possibilité de rentabilité brute intéressante, surtout en meublé

Un point à garder en tête : la qualité d’isolation phonique et thermique, ainsi que la proximité des transports, peuvent faire la différence. Un bien mal isolé se louera, mais avec plus de négociations et moins de fidélisation.

Toison d’Or / Parc de la Colombière

On y trouve un environnement verdoyant, des résidences souvent plus récentes et un cadre agréable.

• Clientèle mixte : familles, jeunes actifs, certains étudiants
• Intéressant pour des T2/T3 en meublé ou non meublé
• Bonne image de quartier, appréciée à la revente

C’est un choix pertinent si vous visez un investissement patrimonial plus que la rentabilité maximale, avec une vision à moyen ou long terme.

Quartiers en mutation : Fontaine d’Ouche, Grésilles, Chevreul-Parc

Ces secteurs souvent considérés comme « populaires » ont longtemps été boudés par les investisseurs prudents. Pourtant, on y trouve :

• Des prix d’achat nettement plus bas
• Des rendements bruts qui peuvent dépasser 7 % sur certains produits bien négociés
• Des opérations de rénovation urbaine qui améliorent progressivement l’image des quartiers

C’est le terrain de jeu pour les investisseurs expérimentés ou bien accompagnés, qui savent mesurer le risque locatif (impayés, rotation plus importante) et choisir avec soin la copropriété, le bâtiment et le profil des locataires.

Demande locative à Dijon : étudiants, jeunes actifs et familles

Un investissement locatif n’a de sens que s’il répond à une demande réelle. À Dijon, celle-ci repose sur plusieurs piliers solides :

• Une forte population étudiante : université de Bourgogne, écoles d’ingénieurs, écoles de commerce, instituts paramédicaux… Les besoins en petites surfaces meublées sont constants.
• Des jeunes actifs et cadres : attirés par une qualité de vie agréable, un coût de la vie modéré et la proximité avec Paris et Lyon par le TGV.
• Des familles : recherchant des T3/T4 bien placés, proches des écoles et des parcs, avec stationnement.

Cette diversité de profils permet de bâtir différentes stratégies d’investissement :

• Studio ou T1/T2 en meublé pour étudiants et jeunes actifs
• T2/T3 en location nue pour une stabilité plus grande
• Colocation dans les grands appartements proches des facultés

Un point important : Dijon ne fait pas partie des villes soumises à l’encadrement des loyers type Paris ou Lille. Vous restez néanmoins tenu de respecter le marché et la notion de « loyer non manifestement excessif » en cas de relocation ou de renouvellement de bail.

Perspectives de valorisation : Dijon, une ville qui monte en puissance

Investir, ce n’est pas seulement encaisser un loyer, c’est aussi anticiper l’avenir d’un territoire. À ce jeu-là, Dijon ne manque pas d’atouts.

Des projets urbains et économiques structurants

• La Cité Internationale de la Gastronomie et du Vin, qui renforce l’attractivité touristique et économique.
• Le développement des pôles de santé et de recherche, qui attire étudiants, internes, chercheurs.
• Des politiques de rénovation urbaine dans certains quartiers, qui peuvent soutenir la valorisation du parc ancien.

Une ville à taille humaine… mais bien connectée

• Paris à environ 1h35 en TGV
• Lyon accessible en un peu plus de 2 heures
• Un réseau de tramway efficace à l’échelle de la ville

Cette combinaison « qualité de vie + accessibilité » est souvent le déclencheur d’un afflux progressif de nouveaux habitants. Or, plus la pression démographique et locative monte, plus la valeur des biens bien situés se consolide.

Une tension locative sélective mais réelle

On ne parle pas ici de pénurie brutale de logements comme dans certaines métropoles, mais plutôt d’une demande régulière pour les produits bien calibrés :

• Studios et T2 proches des facultés et du tram
• T2/T3 rénovés et lumineux en centre ou quartiers prisés
• Logements familiaux de qualité avec extérieur ou stationnement

C’est souvent là que se logent les plus belles valorisations dans le temps : un studio quelconque dans une barre des années 70 se louera tant bien que mal, mais n’aura pas le même potentiel de revente qu’un T2 bien optimisé dans une petite copropriété entretenue, proche du centre.

Fiscalité et dispositifs : comment optimiser un investissement à Dijon

Au-delà du choix du quartier, la manière de structurer fiscalement votre projet peut faire une grande différence sur la rentabilité nette.

Location nue : régime micro-foncier ou réel

• Micro-foncier : si vos revenus fonciers restent en dessous de 15 000 € par an, abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel : plus adapté si vous avez des travaux, intérêts d’emprunt et charges importantes à déduire.

À Dijon, l’ancien légèrement à rafraîchir est courant. Le régime réel permet souvent de lisser vos efforts financiers sur les premières années.

Location meublée non professionnelle (LMNP)

Très appréciée pour les petites surfaces destinées à des étudiants ou jeunes actifs, la LMNP permet :

• De bénéficier d’un abattement de 50 % avec le régime micro-BIC
• Ou de passer au réel et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement le revenu imposable

Dans la pratique, un studio meublé à Dijon, bien géré en LMNP au réel, peut parfois générer peu d’impôt pendant plusieurs années, grâce aux amortissements.

Dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie…

• Pinel : Dijon est classée en zone B1, ce qui la rend éligible aux dispositifs Pinel dans le neuf (sous réserve de l’éligibilité du programme). Intéressant si vous recherchez un cadre fiscal sécurisé, mais attention aux prix parfois gonflés des programmes neufs.
• Denormandie : possible dans certaines communes engagées dans la revitalisation de leur centre, sous conditions de travaux importants. Sur Dijon, il convient de vérifier au cas par cas si l’adresse et le projet sont éligibles.

Comme toujours avec la défiscalisation : on choisit d’abord un bon emplacement et un bon bien, la carotte fiscale vient ensuite. Jamais l’inverse.

Stratégies d’investissement gagnantes à Dijon

En fonction de votre profil, de votre appétence au risque et de votre horizon de temps, plusieurs stratégies se dessinent.

1. Le studio étudiant bien placé

Profil typique :

• Budget modéré
• Recherche d’une rentabilité correcte, avec une gestion simple

Exemple : un studio de 22 m² à proximité des facultés, acheté 75 000 € frais inclus, loué 430 € charges comprises. En optimisant un peu la gestion (meublé, bonne sélection du locataire, vacance réduite), on se situe sur une rentabilité brute intéressante, avec une revente assez fluide.

2. Le T2 « premium » pour jeune actif

Idéal pour ceux qui préfèrent une clientèle solvable, avec de bons dossiers.

• T2 de 35 à 45 m² en centre ou quartier Montchapet / Victor Hugo
• Meublé avec soin, déco actuelle, bonnes prestations (cuisine équipée, douche moderne, fibre)
• Loyer au m² plus élevé, fidélisation possible de 2 à 3 ans ou plus

Ce type de bien attire également les investisseurs à la revente, ce qui sécurise la sortie.

3. L’appartement familial dans un quartier résidentiel

Dans les secteurs calmes, bien desservis et proches des écoles, un T3/T4 correctement rénové attire une clientèle stable.

• Rotation plus faible
• Moins de travail de gestion au quotidien
• Patrimoine qui se valorise sur le temps long, surtout si l’école et les transports restent attractifs

On perd parfois un peu en rentabilité brute, mais on gagne en tranquillité et en perspective de valorisation.

Pièges à éviter et conseils de terrain

Après plusieurs années à accompagner des investisseurs, certains écueils reviennent régulièrement. À Dijon comme ailleurs, les éviter, c’est déjà gagner des points de rentabilité.

• Sous-estimer les travaux dans l’ancien : derrière un simple « rafraîchissement », on découvre parfois une électricité hors normes ou une salle de bain à refaire entièrement. Toujours faire chiffrer par un professionnel avant de s’engager.
• Ne regarder que la rentabilité brute : un rendement annoncé à 8 % dans une copropriété mal gérée, avec impayés et travaux lourds à venir, peut vite se transformer en casse-tête financier.
• Négliger la qualité de la copropriété : l’état des parties communes, le sérieux du syndic, le taux d’impayés, le carnet d’entretien… autant de points qui influent sur la valeur réelle de votre investissement.
• Choisir un bien mal desservi : à Dijon, la proximité du tram, des bus et des axes principaux reste un critère lourd pour les locataires. Un bien isolé, même joli, demandera plus de temps pour se louer.

Un dernier conseil de terrain : allez sur place à différents moments de la journée. Un quartier peut sembler paisible à 11h un mardi, et beaucoup moins accueillant à 22h un samedi.

Mettre toutes les chances de votre côté pour un investissement réussi à Dijon

Dijon offre aujourd’hui un équilibre intéressant entre prix encore accessibles, demande locative diversifiée et perspectives de valorisation raisonnables. Loin de l’euphorie de certaines grandes métropoles, le marché dijonnais récompense davantage la rigueur que la précipitation.

En sélectionnant avec soin le quartier, la typologie du bien et la stratégie fiscale, vous pouvez y construire un patrimoine locatif solide, capable de générer des revenus réguliers tout en prenant de la valeur au fil des années.

Reste une question : préférez-vous le studio étudiant qui s’autofinance rapidement, ou le T3 patrimonial qui accompagne tranquillement vos projets à long terme ? À Dijon, les deux options ont leur place… à condition de les aborder avec méthode, chiffres à l’appui, et une bonne connaissance du terrain.